“蛋壳”公寓们会继续推高房租吗?

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春节过后，北京老房子的装修声开始一个接一个地响起。在二手房交易量急剧下降的背景下，这一装修浪潮很可能来自新的“二房东”。

在移动互联网时代，衣食住行的方方面面都可以通过手机来解决。当互联网公司被资本包围时，它们已经打了很多仗，比如租车和外卖，而这场战争已经从食物和旅行烧到了与住房相关的急需市场:租房。

互联网能让长期租赁公寓的运营商成为房屋租赁市场的一条新鲶鱼吗？它仍然是未知的。

然而，考虑到价格战后外卖和网上租车的价格不断上涨，我们有理由怀疑:随着自由式、蛋壳公寓和魔方等运营机构长期租赁公寓的扩张，许多应用的租金会越来越高吗？

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一个“二房东”的大浪潮来了

在租购并举政策的推动下，大量长期租赁公寓的经营者涌入市场。根据优如宇公布的一组数据，2015年长期租赁公寓的增长率不到15%，但2016年接近35%，2017年高达40%。

2018年，长期租赁公寓行业仍在吸引资金注入。首先，链家子公司“紫茹”正式宣布完成40亿元的A系列融资。在创下中国长期租赁公寓行业最高单笔融资纪录的同时，规模扩张也被纳入下一个战略计划。随后，蛋壳公寓宣布已完成1亿美元的B系列融资，并宣布融资将用于加快企业规模的扩大。

根据蛋壳公司高管的预测，在接下来的三年里，将会有两三只超级独角兽拥有超过100万个房间，价值超过100亿美元。根据公开数据，目前有40万个房间是免费管理的，蛋壳的数量约为8万个。

租赁市场被视为有待开发的蓝海。根据方正证券(601901)的计算，中国房屋租赁市场的年交易总量在1.8万亿至1.9万亿元之间。与美国租房人口比例较高(31.25%)和较大的gmv(3万亿美元)相比，中国的住房租赁市场潜力巨大。

对于目前市场上的长期租赁公寓平台，仲量联行曾根据平台定位进行分类，包括企业或国有开发商、酒店运营商、房地产中介和初创企业平台。其中，创业平台和房地产中介平台占近80%。

目前，我国长期租赁公寓四大参与者的运营路径分为重资产和轻资产。

重资产主要是房地产机构和酒店运营商，他们通过自建或购买整栋建筑进行装修，然后出租出去。

资产光路径是一种更常见的互联网模式。他们大多以房地产中介和互联网创业平台为主体，与业主签订长期协议，获得经营权，改造房屋，成为“二房东”。

单从扩张速度来看，以整栋建筑为单位的重资产运营模式在改善和控制住房质量方面有很大优势，但无论是前期购买土地还是购买建筑，成本都比较高；相对而言，资产轻策略模型以一套为单位，具有极强的扩散性，在市场和区域的快速扩张中具有优势。它对前期资金的要求相对较低，但在住房管理和控制方面相对较差。

不可否认，自2017年以来，长期租赁公寓领域的专业运营商在住房数量、运营水平和管理规模方面都有了很大提高。随着互联网创业平台和房地产中介平台的大规模扩张，房屋租赁模式也从传统的c2c模式向c2b2c模式转变。

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谁得到了房子，谁就拥有了世界

虽然长期租赁公寓出现在2010年前后，但直到2014年“互联网思维”席卷许多行业，长期租赁公寓才成为第一家大型资本网点，雷军为首的顺威资本投资1亿元打造“优+青年公寓”的标志性事件..

智能硬件行业的新手小米，实际上在2014年的出货量上，已经冲到了中国的第一位和世界的第三位。小米用互联网思维颠覆传统手机产业的秘密武器之一是创新供应链模式，在网上收集大量需求订单后带动后端供应链，减轻传统硬件制造的“资产密集型”模式，以最快的速度响应市场需求。

在小米的轻资产思维中，强大的供应链整合是关键。除了2014年流行的互联网手机，还有2017年陷入“彩虹战争”的共享自行车。

自行车颜色大战开始时，大量订单被压入供应链。随着越来越多的人加入进来，正是供应链能力的抢夺考验了这些平台攻击城市的能力。生产能力有限，小型共享自行车品牌或新参与者很难在短时间内分享原有的生产能力系统。

如果说庞大的供应链支持是小米和共享自行车等互联网公司迅速燎原的关键，那么对于互联网长期租赁公寓运营商来说，他们生活带来的痛苦就在于“供应链”的重要环节——住房。

从互联网上长期租赁公寓的参与者的角度来看，这场斗争归根结底是一场住房占用率、用户数量、扩张速度、资本实力和盈利能力的综合竞赛。其中，对零售店的竞争是第一层次的，而对于传统的房地产代理商来说，这种优势自然高于新的互联网租赁平台。

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难以盈利，租金会继续上涨吗？

只要有资金注入，长期租赁公寓行业的进入期还没有结束，企业还会继续涌入。然而，在风口形成的同时，市场的优劣势也在发生，并非所有站在风口上的猪都会飞。根据嘉里的统计，去年，包括高沃公寓、彩色公寓和豪西家公寓在内的几个长期租赁公寓品牌因管理不善而退出市场。

目前，绝大多数互联网租赁平台仍停留在以往的房战和品牌营销中，在稳定的收入上没有取得多少成绩，无法真正支撑企业的健康运行。

如果互联网租赁平台想要复制互联网模式，两个最重要的关键点是:谁能以最快的扩张速度赢得更多的市场，并找到租金差异和服务费之外的盈利模式。

在探索收益路径时，手机和共享自行车的商业模式可能具有一定的借鉴意义。

以小米为例，它从互联网手机开始。在小米的收入中，手机等硬件产品是绝对的大头，但小米生态链应用等衍生收入和游戏等互联网服务是利润贡献的重要来源。简单地说，用具有明显“性价比”优势的硬件产品聚集用户，然后实现流量，是小米互联网模式提升利润的途径。

虽然共享自行车企业的盈利模式尚不明确，但巨额存款是用在哪里已经给外界想象空的空间:一边是一美元甚至几美分的使用费，而另一边是数十亿的存款池。由于流量巨大，他们正在挑战市场对企业利润的传统看法。

回到互联网租赁平台，从目前来看，获取租金差价和收取额外服务费已经成为主要收入来源。对于互联网租赁平台来说，它很容易掌握成千上万甚至几十万套房子，如果每个房间都被租出去，并且收取一个月的押金，那么将会有一笔巨大的押金，这可能超出了共享自行车公司的能力范围。

此外，“烧钱补贴模式”促成了互联网手机和共享自行车在短时间内的迅速扩张。然而，这种模式不太可能被移植到存在住房困境和利润问题的互联网租赁平台上。

互联网租赁平台想从传统中介手中抢走房屋，但也反映了在房间装修上的差异化竞争点，这意味着更高的房屋成本。以北京东五环路为例。同一个社区和几乎同一个地区的蛋壳公寓的月租金比免费公寓贵20% ~ 30%。

根据最近的一项调查，超过70%的网民认为长期租赁公寓的租金太高，这让人们气馁。如果月租金低于2000元，是可以接受的。

根据二月份的房租数据，北京的房租又涨了。在水涨船高的情况下，在租金成本逐年上升，出租公司难以盈利的背景下，这些新的出租公司会否继续推高租金？