全域限购后的海南楼市 中介:全剧终了没有漏洞可钻

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海南的"全球限购"政策似乎是"突如其来"，许多从业者事先没有听到风声。“立即实施”的政策也意味着海南省政府没有给房地产市场任何缓冲。许多从业者刚刚沉浸在建设自由贸易港可能给海南房地产市场带来的好处中，然后他们不得不担心自己的未来。一位从业者说:“这就像把一大锅冷水泼在一个沸腾的水壶上。”

海南省政府已下定决心“扭断一个壮汉的手腕”，市场也很快给出了“反馈”。4月24日，媒体记者走访海口、三亚等房地产时，发现很多房地产只有少数零星游客，一些接待中心甚至没有销售人员，大多数房地产没有销售空间，市场非常冷清。一些中介转向出售不仅限于外国人的商店或拥有40年产权的商业公寓，他们不受买家青睐。海南楼市进入“速冻”模式。

海南楼市很快“冻结”了大多数房产“无房可卖”

海南对住房的需求主要来自岛外。根据链家提供的数据，2017年上半年，海南88%的购房是在岛外进行的，而这部分需求目前正受到抑制。

事实上，在“全球限购”宣布之前，海南自去年以来已经经历了数次调控和增持，并非没有预警。特别是今年3月以来，海南省出台了一系列楼市调控政策或法规，从限制区域购房、提高公积金首付比例，到惩治投机倒把、哄抬房价等违法行为。

逐渐的监管过重并没有让从业者嗅到“危险”，许多人低估了政府监管房地产市场的决心和力度。在“全球限购”实施细则尚未出台的情况下，仍有一些“幸运”的从业者。“方法总是经过深思熟虑的。仍然有许多可操作的空房间。也许你可以付社保什么的。等着瞧吧。”小林建已经在海南从事房地产经纪业务两年了，他说。

然而，在细则颁布后，他最后的希望破灭了。这个细则几乎全面包含了岛外的“买家”。商品房(普通住宅、高档公寓、低层住宅和服务式公寓)、酒店客房等。都在购买限制范围内。假结婚、假离婚和欺诈性购买也将受到惩罚，购买资格不能通过纳税或社会保障获得。小林说:“这是购买限制的最终版本，整个事件已经结束。”

当媒体记者询问海口西海岸地区和观澜湖地区的几位房地产顾问如何获得购房者的购房资格时，对方表示没有空房。“如果没有社会保障，这些都不是注册人口，根本没有办法。这些天，我收到了很多客户问我是否可以帮助社会保障，但我真的不能。现在，它站在了最前沿，没有一个开发人员敢这么做。”海口一位房产顾问告诉记者。

海南省政府甚至没有给从业者和房地产投机者上末班车的机会。4月22日晚8时，海南省召开新闻发布会，宣布“全球限购”消息，文件指出“通知自发布之日起生效”。“晚上8点前签合同可以，但8点后我们就没办法了。没有给我们任何时间。”上述物业顾问表示。

市场很快冷却下来。4月24日，当媒体记者问他是否能看到海口观澜湖地区一处房地产营销中心的房子时，接待员说:“没有卖的余地了，你还看吗？”在销售部的沙盘里，仍然有三组顾客在看房子。

这是海南整个房地产市场的一个缩影，也是目前海南各种房地产的正常状态。在记者走访的众多楼盘中，只能看到零星的顾客，而据该物业顾问称，"成交很少，他们都在等着看。"

限购令出台后，一些外国买家也很快放弃了在海南买房的想法。分销渠道经理唐笑告诉记者，他几天前接待了一群顾客，但由于新政的出台，他离开了。“北京有一位客户非常想达成交易。我给他看了两次，很有希望做成一笔交易。但在限购令出台后，他当晚就飞回来了。”

在三亚沿海的一处房产中，记者作为购房者在现场看到，一位房产顾问向潜在客户解释了该房产后，客户最终表示，政策出台后，市场上可能会出现调整后的空房，目前暂不考虑买房。“这种情况估计今后会很多，而且可能会越来越多。”物业顾问说。

商品房“加码出售”，产权有限的别墅“出租出售”

需要提醒的是，目前海南不将商铺和写字楼纳入限购范围，一些在商业用地上建设的商住公寓的购房者表示，这类房产仍可购买，无需购房资格。还有一些产权受到限制的别墅物业，通过“出租出售”的方式流入市场。

“最近几天，大部分都是商店和办公楼，目前商业用地性质的产品不仅限于购买。岛外的买家只能看看这些，现在就买。”房产顾问小李告诉记者。

作为购房者，记者参观了位于海口西海岸的广东省金台市的第一栋建筑。该项目处于营销阶段，使用的土地为商业和金融用地。根据广东省金台市第一个微信公众账户，该项目中有6家独立的小企业和一套双塔公寓。记者从现场了解到，该项目出售精装二居室和三居室公寓，建筑面积约55-89平方米。现场销售人员说，他们每个家庭都有一个证书，他们不允许购买。

当记者询问样板房是否可以参观时，现场销售人员表示目前没有样板房可供参观。但是，从现场销售人员的介绍和微信公众账号的描述来看，广粤金泰的第一套公寓是一个住宅公寓产品，具体体现在:客厅、卧室、厨房等功能区域；然而，类似于大多数商业公寓产品，这种产品也无法获得天然气。

在西海岸另一处也在商业用地上建造公寓产品的房产上，现场销售人员还指出，他们正在接受培训，准备加大销售力度。"我担心会有政策超重."

一位接近海口官员的人士指出，一些公寓产品是不允许购买的，因为它们是拥有40年产权的商业用地。至于今后是否有可能对这类房产进行升级和加码监管，该人士表示，目前还不清楚，但严格监管的基调不会改变。

一些具有特殊土地用途的别墅物业也以特殊方式进入市场。作为购房者，记者从三亚某别墅房地产了解到，该房地产本身的土地用途是文化休闲，土地使用年限为50年。一些出售的别墅没有独立的产权，目前以“出租出售”的形式流通。

该物业采用的销售方式是:如确认租赁期为50年，客户需一次性支付总房款的70%，并与开发商签订20年的租赁合同(现行政策规定租赁合同最长可达20年)，以后不再收取续租费用；如果最终能够获得独立的产权证书，则必须支付剩余的30%的房价款；否则，上述总房价的70%就是最终的购房成本。

一位房地产经销商指出，三亚没有产权，因为三亚规定只有30%的商业用地可以向外出售，剩下的70%必须自给自足。目前，70%的土地被出售，因此没有独立的产权。“那些早期出售的房产拥有独立的产权，但现在这部分已经消失了。”

据记者了解，相应的政策是:2017年5月，三亚市出台限购政策，规定“三亚市产权式酒店项目的销售比例不得超过项目总房间面积(或总房间数)的30%，其余70%必须用于自持经营。”

据媒体记者了解，他们从几家海南房地产企业和中介机构了解到，在海南有不少本地别墅物业出现上述情况，而且大部分都采用上述方式进入市场。

然而，许多海南开发商和中介机构也提醒记者这类房产的风险。一位在海南从事房地产开发多年的人士指出，不能保证这些房产是以开发商的名义而不是以个人的名义。“虽然你签了租赁合同，但产权是以开发商的名义，你不知道即使你拿它作抵押。建议不要干预此类资产，因为这非常危险。”