多城新房销售公证摇号 炒房客受阻知难而退

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楼市调控的方向将继续坚定不移！

5月9日，住房和城乡建设部部长再次强调，要坚定不移地坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，坚持房地产市场调控的目标，不放松努力，落实地方调控的主体责任，因地制宜制定准确的政策，确保房地产市场稳定健康发展。

对于一些城市新建的商品房销售市场，将在2018年引入“摇号”机制。自2017年5月南京首次尝试新楼抽签以来，包括杭州、Xi、西安、成都和长沙在内的7个城市已经对新售出的商品房实行了抽签。与此同时，包括上述城市在内的许多城市实行了更严格的预售许可证管理和发放制度。

最近，《中国证券报》的一名记者追踪了许多城市的相关房产彩票。无论是投资者、普通购房者还是房地产企业，公证“抽奖”机制都是一个新话题，但可以肯定的是，房地产投机者被挡在了门外。有些环节需要完善。

房地产分析师对许多城市实施的新建商品房抽签制度给予了积极评价。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在住房不足的情况下，这是由摇号政策控制的，然后房改和第一套等购房者将优先购房。尽管监管政策继续收紧，但可以看出，对于那些只需要买房的人来说，有很大的支持。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，推出摇号政策的原因是相关城市对限价房的需求旺盛，而一些开发商拒绝公积金贷款，甚至要求全额还款，这使得单纯买房更加困难。预计未来将有更多的城市引入公证彩票系统，以确保政策的必要性。

以杭州为例，在近期开盘的相关楼盘中，无房家庭中彩票中奖的概率较高。在5月3日开业的四家房产中，没有住房的家庭中标的可能性最高，达到43%。

“基本上，一个无房家庭通过摇动数字来买房并不困难。”周平说。

彩票制度可能会产生马太效应。上述房地产企业负责人坦言，对于开发商来说，彩票中奖率就像市场调查数据一样，可以分析买家的价值取向。如果一些地方的长期中标率较低，就意味着更多的人愿意把他们的购买力投资在这个地方，这可能会在未来推高当地土地转让市场的价格。那些没人关心的地区会阻止开发商再次收回土地。

如何保证摇号制度本身的公平性和公开性是许多受访者关心的问题。“一些开发商当场公布了数字，还有一些开发商直接在互联网上公布了结果。虽然被震动的数字在现场确实是随机的，但是如果你发现有人增加了概率呢？”周平说。

“在南京之前，有一个故事，说开发商想找人来动摇相关家庭的数量，后来被报道和调查。”高先生说。

作为公证员，姜晓表示，公证只是彩票的一部分，监管部门需要加强对彩票流程的检查。“即使它被遗弃了，也要让别人知道房子会被摇到哪户人家，而且整个跟踪过程可以确保公平。”

其他群体适应彩票机制

在新的摇号机制下，监督者、执行者和有需要的人也在努力适应。

姜晓是中国中部C市一家公证处的工作人员。自2018年我市启动房地产市场彩票政策以来，姜晓一直参与相关建筑的彩票设计。“领导每次去房建局开会，总是带一大堆要求回来，要加班整改。包括设计抽奖、审批、跟进、数据导入等环节。”姜晓说春天过后基本上没有休息。“有时我不得不接听一个人的电话，这是另一种解释:我们的系统是公平和公正的。”

我的许多同学孙潇都叫江啸。小孙刚生了第二个孩子，想换个大房子。在C市，在摇号出现之前并不短缺的新菜在摇号下变得炙手可热。

去年10月27日，长沙市住房和城乡建设委员会发布了《长沙市限购区新增商品房销售具体操作规程》(长住建发[2017]172号)的通知，其中指出，对于本市限购区内的所有新增商品房项目，凡累计购房客户数超过现房数的项目，一律以公开抽签方式出售商品房。

对于房地产企业来说，相关城市的摇号制度迫使房地产企业改变销售策略。一家中型房地产企业上海分公司负责人近日向《中国证券报》记者承认，该房地产企业布局的长三角重点城市基本上都有摇号政策。在2017年工作会议上，房地产企业强调要实施“加速周转”战略。“与碧桂园等一线房地产企业相比，我们的要求基本上是8到9个月(从征地到项目开工)。对于在远郊或城市边缘摇摆不定的板块，总部要求加快周转，不仅是在长江三角洲地区，也包括我们在中西部地区的分支机构。”负责人说。

然而，负责人说，“一些光盘必须等待。”他说的主要是一线城市的中高端市场。以上海为例，2017年上海房地产企业的某板块约为6万元/平方米。然而，房地产企业调整了策略，决定推迟等待。“因此，今年的价格上限被提高了，这个盘子可以卖到近8万元/平方米。”

就监管部门而言，新址的公证和预售证书的批准和管理在很大程度上抑制了新房的投机，并覆盖了新址。一位与中国中部C市住房建设监管部门关系密切的人士向《中国证券报》表示，目前，该市已初步形成了限购、限贷、限购等多层次的监管体系。“非常重要的是，在过去两年中，顺利获得了监督所需的信息。过去，银行的数据不会交给住房和建设部门，住房和建设部门的数据也不会交给银行。现在它已经打开了。”

观众仍然无法摆脱它

五十多岁的周平是嘉善有名的房地产投机商。由于多年经营服装厂，我认识全国各地的商人，可以说是见多识广的人。十多年后，她去了南方的海口和北方的京津冀。她在许多城市购房都取得了巨大的成就，还带领她的亲戚朋友加入了她的行列。

周平分析自己的房地产投机行为时说:“我是一个追逐投机者。”一旦我确定某个房价正在上涨，我就杀了它。”这个把戏在2016年之前已经被尝试和测试过了。2014年，看到北京客户进入北京周边的房地产市场，如固安、燕郊，做了一个小小的尝试，并在2016年底发货，获得了稳定的利润。自2015年以来，她主要关注价格相对较低的二线城市，如成都和杭州。“2015年，成都高新区的房价也是1万元，现在基本涨到了2万多元。”她说。

去年年底，周平计划出售位于杭州萧山的一栋新楼。“这个房地产开发商不错，交通和生活配套规划也不错。最重要的是，这是一个倒置的盘子。”所谓倒挂，是指出售的房地产价格低于周围二手房社区的平均价格。“当时有消息询问，这个板块可能涨到35000元/平方米，而周边地区已经涨到45000元/平方米。”周平说。为此，她召集了十几个亲戚朋友来策划一套人手。

一切都准备好了，但是东风没有。3月26日，杭州宣布将通过公开抽签和公证的方式监督购房过程。“那是一个星期一。当天下午，中介打电话来说，实名应该登记，卡费不予退还。”周平的几个“投机者”已经退出，但她仍想试一试。

由于公证抽奖，周平特意请公证处的朋友打听相关消息，但得到的答复是这次政府和开发商都比较重视，不可能有机会买房。4月份杭州其他耀豪楼盘的数据也让周平感到悲观。对于名下有房的购房者来说，徐汇宝龙东湖的签约率为6%，合景绿地和普利东的签约率为8%，其他楼盘的签约率在10%左右。

5月7日，周平将网上彩票结果发给了记者，遗憾地叹了口气。“这一次，开发商直接在网上晃号码，没有必要把人挤在当场。这种体验仍然很好。”周平打趣道。五一期间，记者在人山人海的Xi安体验了一次房地产的抽奖场景。位于Xi长安区瞿伟十字商圈的一处房产在五一期间开业。超过5000人当场参加了抽奖，大约有700间套房可供使用。正在现场等待抽签结果的李对《中国证券报》记者表示遗憾。“我还没有动摇8号的属性。我离开两个月以后买了一所房子，一次也没动过。”

在全国率先实行新建商品房公证抽签的南京，的“投机朋友”高先生的声音很大。自2017年5月南京实施新楼彩票政策以来，作为南京本地人，他已经参加了不少于10场彩票游戏。“南京摇号的特点是，去市区的人越多，中奖率越低。”高表示，自2017年以来，南京摇号中成功率最低的几栋新楼都集中在偏远的丽水地区，5000人抢走了400套公寓。

"如果你在中间签名，你可以说你正在获得稳定的利润."在最近的一次“油炸朋友”聚会上，周平与每个人分享了这种鼓励。

记者笔记

确保公平是最大的共同点

不放松对房地产市场的监管是近期乃至长期的政策基调。

自“五一”以来，住房和城乡建设部先后对12个城市的政府领导进行了访谈，并再次表示要坚定不移地坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，坚持房地产市场调控的目标，不放松努力，落实地方调控的主体责任，因地制宜制定准确的政策，确保房地产市场稳定健康发展。

在这12个城市中，Xi、成都是实施新建商品房公证和抽签的城市。

在这些城市的相关抽奖过程中，“5000人抢700套”、“中奖率为4%”和“89岁的老奶奶晃着号码买房子”等噱头不断见诸媒体。

在面试过程中，受访者最常提到的词是“公平”。无论是房地产投机者、需要它的人、房地产企业的人，还是设计摇号计划的公证人。

买家眼中的公平一般是“我服从彩票系统的安排，但是彩票过程如何才能保证每个环节都是公平的呢？”“我只是需要人。我如何确保我能获得更高的中奖率？”“我摇了8次这个数字，我没有摇出一个奖，但我只是需要它。我该怎么办？”

公平在房地产企业眼中更为专业和复杂。例如，“哪个属性可以动摇数字？”"如何平衡预售价格和土地出让价格？""你能适当提高预售价格吗？""预售证书管理的标准是什么？"

监管者眼中的公平是“如何确保在摇号过程中发现问题，做好大数据管理，强化监管措施。”

就房地产市场彩票制度本身而言，它是通过行政手段为房地产市场降温的一项措施。其制度设计、实施和康复都需要相关部门的有效监督和干预，以确保彩票制度的公平性。

更难的公平在于价格。

一些有摇号的楼盘在卖地或开预售证时都有限价，导致一些楼盘的价格低于周边地区的平均价格，导致价格大幅反转，导致买家认为有利可图，趋之若鹜。

部分受访者承认，部分房地产价格倒挂反映了对价格走势的不敏感，应加强对房价的跟踪和管理。

可以说，对于本轮楼市调控来说，房地产彩票是一个相对较新的事物。就实施城市而言，仅在南京、上海、杭州、成都、Xi、长沙、武汉等7个城市。

未来，这一制度是否会在全国推广仍有待检验，但对于一个制度来说，围绕公平的探索仍在继续。