从个贷利率上浮要压减开发贷2000亿 更重磅的还在后面

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最近，房企的日子有点煎熬，信息铺天盖地:

1.多家银行接受窗口指导，收紧房地产开发贷款额度，原则上开发贷款应控制在今年3月底。

2月和7月，集合信托产品的发行市场“突然降温”，房地产信托的融资规模环比下降近20%。

3.许多地方都提高了个人住房抵押贷款利率，苏州首笔房贷利率突破了“6”。

4.房企债务到期压力较大，今年房企内债到期还款规模同比增长30%以上。

5.各行各业的上市房地产企业密集举行年中业绩发布会，R&F、融创、万科等大型房地产企业表示拒绝征地。

在这种复杂的表象下，隐藏着一条融资路线。在房地产领域，没有人能轻易反击。在过去的五年里，我比任何人都勇敢。从现在开始，我可能比任何人都活得长。

首先，银行开发贷款应减少2000亿元

让我们看看昨天播放的这条新闻。

最近，一些银行得到了窗口的指导，从现在开始收紧房地产开发贷款配额。原则上，开发贷款应控制在2019年3月底。一些业内人士甚至表示，未来有进一步减持的可能。

这次发展贷款有多紧？让我们看看中央银行的数据。

截至2019年第一季度末，房地产开发贷款余额为10.85万亿元，同比增长18.9%。截至2019年第二季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元，同比增长14.6%。

换句话说，发展贷款余额应该从正增长转变为次增长，压力下降近2000亿元。

许多银行表示，早在今年年初，总行就开始严格控制开发贷款。就连广东一家大型国有银行的一些相关人士也透露，开发贷款几乎为零。

据《21世纪经济报道》报道，一位监管人员表示，房地产业正处于严格、规范的管理之下，必须实施“无房无炒”的政策。我们将继续支持正常合理的房地产信贷需求。目前，主要治理对象是“征地”、“地价”、开发商高负债融资、投资和透支购房等。

股票银行的一位人士说，银行没有收到窗口指导。虽然政策鼓励发放开发贷款，但实际上审批相对严格，一般不审批。一位城市商业银行的人士说，该银行的开发贷款数量很少，几乎没有贷款。这一次，没有收到任何窗口指导。

另一位来自兴业银行的人士表示，监管部门提议对房地产贷款“根据城市制定政策”，兴业银行对房地产贷款采取了更加稳定和谨慎的发放策略，包括房地产开发贷款和住房抵押贷款。今年，我们将继续坚持配额管理策略，预计下半年房地产开发贷款数量将非常少。

8月29日，中国建设银行副行长季智宏在本行2019年中期业绩发布会上表示，建行一直在严格执行“无投机住房”调控政策，审慎推进房地产开发贷款业务。上半年，房地产开发贷款增速同比下降。下一步，建行将继续按照监管政策导向推进贷款结构调整，坚持差异化、审慎性和择优性原则，进一步严格控制房地产开发贷款准入标准，确保房地产开发贷款合规发展，加强资金使用监管。

2月和7月，信任度下降了近20%

事实上，早在7月份，集合信托产品的发行市场就“突然降温”，成为房地产信托的分水岭。

5月底，“23号文件”叫停了信托，并将其伪装成不合格的房地产项目融资输血。7月初，中国保险监督管理委员会对一些信托公司进行了采访和警告，这些公司的房地产信托业务增长过快，最近增长过快。与此同时，一些信托公司接受了银行监管窗口的指导，要求控制房地产信托业务的规模。

在监管政策日益严格的背景下，数据显示，7月份房地产信托募集规模为584.25亿元，同比下降19.63%。

自2019年以来，除受春节假期影响的2月份外，上半年其他月份房地产集体信托募集规模超过600亿元，6月份超过1000亿元，5月份达到900多亿元。7月份，在“政策+窗口引导”的影响下，遭遇“突然刹车”的房地产集合信托基金影响了整个信托市场。然而，当月投资于房地产的信托比例仍位居第一，达到43%，与6月份持平。

随着规模的缩小，房地产信托的回报率也在下降。数据显示，7月份房地产信托收益率为8.27%，较上月下降0.04%。在所有信托产品中，只有投资于房地产的信托产品收益率下降。

第三，多城市提高抵押贷款利率

8月25日，央行发布通知称，自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期的贷款市场报价为定价基准上调。央行要求第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点。商品房购买贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

事实上，根据数据显示，最近几天许多地方的抵押贷款利率都有所提高。

合肥:12家银行直接停止发放二手房贷款

据《第一楼市》报道，从合肥18家银行最新贷款来看，首套房利率上调20%是主流；14套住房的利率上升了30%，民生银行(600016)、交通银行(601328)、广发银行和中信银行(601998)的利率上升了25%。

据报道，合肥有12家银行不发放二手房贷款，压力很大，它们是:建设银行、中国银行(601988)、杭州银行(600926)、华夏银行(600015)、光大银行(601818)、交通银行，其中杭州银行和华夏银行也停止了发放新房贷款。

苏州:一般上涨20-30%

5月11日新政调整升级后，苏州多次将调控政策挂钩，抵押贷款利率跟随大势逐步上调。

6月份，苏州各大银行首笔住房贷款的利率普遍上升了20%以上，两笔未偿贷款的利率至少上升了30%。

数据显示，苏州首笔房贷利率为6.03%，较上月飙升16个基点，成为中国首笔房贷利率最高的城市，也是目前首笔房贷利率突破“6”的唯一城市。

南京:抵押贷款利率在三个月内上涨了三倍

自南京5月份以来，抵押贷款利率一直在上升。

5月初，首笔住房贷款的利率从基准利率上调8%至10%；5月底，首套住房贷款利率从基准利率上调10%至15%；自7月初以来，又有5家银行将首笔住房贷款的利率从15%调整到20%。

不完全统计显示，7月份排名前五位的城市是大连、苏州、杭州、宁波和长沙，这五个城市在过去一个月中都数次上调了抵押贷款利率，调整时间集中在月初和月末。

在一线城市中，上海和深圳的抵押贷款利率环比下降，而北京和广州的抵押贷款利率与上月持平。其中，7月份北京首套住房贷款平均利率为5.37%，第二套住房贷款平均利率为5.84%，与上月持平。上海首笔住房贷款的平均利率为4.84%，较上月下降了7个基点；二手房贷款的平均利率为5.46%，比上个月上升了5个基点。

根据荣360数据研究所的监测数据，2019年7月，第一笔房贷平均利率为5.44%，第二笔房贷平均利率为5.76%。6月份，第一笔住房贷款的平均利率为5.423%，第二笔住房贷款的平均利率为5.75%。

第四，债务压力没有减轻

今年，国内房地产企业的债务到期压力不小。其中，国内信用债券方面，2019年房地产企业内债504笔，还款总额5381.36亿元，还款规模较2018年增长31.08%。

考虑到短期债券的影响，2020年房地产企业信用债券的到期规模将保持高位。2021年，房地产企业信用债券的到期日将进一步攀升至6710.62亿元。

海外债务方面，2019年房地产企业海外到期债务66笔，到期规模237.57亿美元，比2018年增长30.91%。此外，2020年和2021年，房地产企业海外债务的到期规模将分别达到297.86亿美元和316.38亿美元。

沈万红元(000166)孟报道，房地产融资政策全面收紧。与16-17年相比，本轮房地产融资政策收紧更加密集和全面。在国内债券方面，一些“土地大王”收紧了融资；海外债务要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期海外债务。

据报道，据估计，非标准住房企业在债务结构的再融资将受到最大影响。从房地产融资方式有限的角度来看，房地产信托下半年可能不会增加余额，二级资格仅限于直接控股股东，影响最大。小型、私营企业和低档次房地产实体的融资更依赖于非标准。

报告还认为，中高档房地产债券的再融资压力总体可控。

5.房地产企业在征用土地时很谨慎

8月22日，R&F地产董事长李思廉在公司2019年中期业绩会上透露，网上流传的R&F集团《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》中提到“原则上下半年暂停征地”，这份文件确实是他自己起草的。不过，他强调，文件中提到的“暂停征地”并不意味着不拿一块土地。事实上，这篇课文取决于下面两句话。如遇优质土地项目等特殊情况，可单独上报集团董事长审批。

无独有偶，在融创同日举行的2019年中期业绩报告发布会上，一向被视为土地市场重信号的融创中国董事长孙宏斌表示，除非出现好机会，否则下半年应谨慎行事。

孙宏斌说他去年没有得到多少土地，但是今年上半年他有机会，所以他得到了更多一点的土地。事实上，这与他的同龄人相比并不算太多。但到4月底，公开市场的土地收购基本停止。他表示，融创在今年下半年没有收购土地的目标，除非有特别好的机会，否则只会考虑从收购开始。

此外，8月21日，万科表示3月4日不会在五线城市征地。万科首席运营官兼执行副总裁张旭在2019年中期业绩发布会上表示，收购土地是根据收到的资金数额进行的，没有固定的土地收购计划。万科的土地收购集中在长江三角洲和珠江三角洲，三线城市不会在3月和4月进入。

业内人士指出，从房地产企业的态度来看，不征地或选择性征地的主要原因是下半年融资成本高、不确定性大。

除了万科和融创等领先房地产企业缩减了土地收购规模之外，自8月份以来，整体土地市场已经转冷。

据中原地产研究中心统计，2019年第二季度，在房地产企业掀起一波征地高潮后，7月份资本收紧，土地市场开始降温。自8月份以来，住房企业的土地收购量大幅下降。截至目前，土地收购率最高的是保利88亿元、金茂46亿元、万科45亿元，8月份仅有5家企业收购超过30亿元！

中原地产首席分析师张大伟表示，在融资趋紧的预期下，房地产企业拿地的意愿将降低，房地产市场将拿地融资。当融资困难时，有许多土地流转的迹象。自7月份以来，房地产企业收紧了土地收购的步伐，对非热点土地的关注度有所下降。从征地企业的构成来看，民营企业较少，国有企业较多。总的来说，资本成本已经成为企业获取土地的主要决定因素。

6.房地产融资监管继续收紧

最近几个月，监管向房地产发出了一个非常明确的信号。

除了减少银行发展贷款，8月初，中国银行业监督管理委员会发布了《关于开展2019年银行业金融机构房地产业务专项检查的通知》。通知指出，要推动银行业金融机构落实房地产调控政策和监管要求，严厉查处各种通过挪用和转移资金流入房地产行业的违法行为，高度警惕房地产泡沫和金融化。

检查的重点之一是房地产开发贷款和土地储备贷款的管理，包括集中管理、资金来源真实性审查、最低资本金比例要求执行情况、企业资质审查等。、以及非法融资“四证”不全的项目。根据通知，专项检查范围包括北京、上海、广州、深圳等32个城市和地区。

截至8月8日，中国银监会今年披露的行政处罚中，至少有57项被处以终身禁止营业的处罚。非法资金流入房地产已成为被处罚的重要原因之一。

随后，银监会发布了今年银行系统最大的罚款。根据中国银行业监督管理委员会公布的行政处罚信息披露表，中信银行因13项违法事实被罚款22，236，677元。违规原因包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款纳入房地产开发贷款等。

此外，8月初，银监会还下发了《银监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》，即“64号文件”，传达了下半年监管重点。

通知指出，下半年信托监管的主要内容包括坚决遏制信托规模无序扩张，严厉打击信托市场违法违规行为，有效化解信托机构风险；监管当局要求银行和保险监管局的信托监管办公室分批向其管辖范围内的信托公司口头传达若干监管命令。下半年，监管部门对信托公司的窗口指导将成为常态。

8月2日上午，中国人民银行召开2019年下半年工作电视会议，要求按照“以城制城”的基本原则，坚持“住而不炒”的方向，实行房地产长效管理机制，不断加强房地产市场的资本控制。

7月31日，中国人民银行表示，各类银行应改变对传统信贷路径的依赖，合理控制房地产贷款。其中，在开发贷款方面，要加强对高杠杆大型住宅企业融资行为的监管和风险预警，合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。

在海外发债层面，7月9日，国家发展改革委发布了《关于房地产企业外债申请登记有关要求的通知》，对房地产企业外债申请登记提出了四个要求:一是房地产企业只能发行外债。用于替代下一年度到期的中长期海外债务；二、房地产企业在外债登记申请材料中要详细说明拟置换外债的情况，包括外债规模、期限、由我委备案登记等。，并提交《企业出具的外债真实性承诺函》；第三，房地产企业在发行外债时应加强信息披露，资金的使用应在招股说明书等文件中明确规定；4.房地产企业应制定发行外债的总体规划，综合考虑汇率、利率、货币和企业资产负债结构等因素，稳健选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇交易、期权和互换等金融产品，合理把握外汇头寸，保持境内母公司外债与海外分行外债、人民币外债与外币外债的合理比例。 短期外债和中长期外债，以及内债和外债，有效防范和控制外债风险。

5月10日，中国银行业监督管理委员会发布《中国银行业监督管理委员会关于开展巩固治乱成果、推进合规建设工作的通知》。通知要求加强对各种违反房地产行业政策的混乱行为的检查和处罚。其中，明确禁止信托领域的各种业务违规行为，要求巩固以往的混沌整顿成果，防止混沌反弹。？(风综合《21世纪经济报道》、《新京报》等。(