银根收紧之下 今年一二三线城市房价或将分化调整

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随着开发贷款的收紧，开发商资金链的收紧，调控的不放松，以及债务偿还高峰期的到来，房价会不会在2017年重复大幅下调？对此，记者6日采访了房地产业内外的一些人士和专家，他们普遍认为，开发商不会因为资金链收紧而普遍降价。尤其是一线城市的房价在2017年有了很大的调整，而2018年将继续下调的空房源更是有限。

开发商的资金链很紧

最近，一些银行对房地产行业的新贷款和房地产开发贷款更加谨慎。与此同时，据报道，在严格监管的背景下，信托公司的房地产融资业务变得更加审慎...一连串的消息突然使得开发商的资金链紧绷，心理辅导飙升。

“对于房地产企业来说，最传统的融资方式是银行贷款。然而，近年来，住房企业对开发贷款的依赖有所下降。其中，发展贷款占比从2011年第三季度末的32.8%下降到2017年第三季度末的26.0%。住房企业在获得开发贷款之前必须获得四个证书。此外，开发贷款可能无法用于购买土地，因此住房企业在开发初期需要通过其他渠道筹集资金。”国海证券(000750)的一位分析师告诉记者，开发商的资金链是一个老问题，开发商已经学会到处寻找“黄金业主”。

记者了解到，早在去年下半年，中国东南部一家房地产公司的老板就频繁拜访黄金业主，并四处逃钱。除了升值会议，房地产企业主的难忘的地方是在寻找黄金业主的路上。

值得注意的是，“2018年房地产货币政策的收紧是一条主线，它将直接影响今年整个房地产市场的判断。”中国住房数据研究所所长陈胜告诉记者，今年将是房企还债的“大年”，这将加重房企的财务压力。

沈万红远(000166，诊断学)固定收益研究团队也认为，“2018年我们必须继续关注房地产再融资压力。”据证券机构统计，2019年住房和企业债券的最大到期规模为381亿元，2018年为309亿元。

据分析，房地产行业的收入确认滞后于销售，所以2017年的利润改善不能完全反映2017年的经营状况，很大一部分是2016年预售完成后2017年的收入确认。自2017年以来，房地产融资持续收紧，2018年仍处于紧张状态。2017年，销售持续下降，融资有限，土地收购增加，这大大增加了住房企业的现金流压力。特别是在融资紧缩的背景下，融资劣势明显的中小住房企业风险更大。2018年，2015年大量中小房企发行的债券到期或回购，再融资压力凸显。

销售额会减少吗？

“我们认为，这波资金将继续收紧，或在3个月至6个月内进行调整。换句话说，2017年下半年是资本结束的上半年，2018年上半年是资本吃紧的下半年。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

然而，开发商会因为资金链收紧而降价促销吗？答案可能是否定的，尤其是在一线城市，那里的房价去年已经大幅调整，而2018年将继续下调的空房源甚至更加有限。

“目前我不想卖，也不是没人买，只是相关文件不能审批，不能卖。”几位房地产企业内部人士告诉记者，一线城市改善住房购买的需求仍然强劲，但由于严格控制政策的影响，这一需求无法释放。

而且，“一线城市对房企利润的贡献率最高，开发商也想卖个好价钱。”因此，目前不太可能降价。”中国住房数据研究所所长陈胜说。

在他看来，在今天这个调控越来越精确的时代，不同地区的房价注定要告别单边上涨或下跌的模式。因此，2018年我们应该区别对待房价。在他看来，今年“一线城市的房价是稳定的，二线城市是分化的，三四线城市看改革的棚。”