高价地调查:精准调控下 部分项目面临解套难

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在销售限制、购买限制、贷款限制和价格限制等多重政策的影响下，今天的一、二级市场已经从之前的火热中消失。

据国家统计局统计，2018年前两个月，商品房销售面积为1.4633亿平方米，同比增长4.1%，增速较2017年全年下降3.6个百分点。根据时点，中国商品房销售面积前两个月增长4.1%，高于2017年第三季度和第四季度，但仍低于2017年第一季度和第二季度，增速明显下降。

业内人士向《国家商报》指出，在房地产行业的上行周期中，“土地大王推高房价”的逻辑是正确的，但在下行周期中存在“等待解决方案”的风险。2017年，在频繁的房地产市场监管政策和新法规出台的背景下，如平等的租购权和自持产权，多城市房地产市场的交易价格下降，许多“地王”项目也面临挑战。

现状:“土地王潮”后的市场考验

2016年是历史上最大的“土地国王年”。根据Cree的数据，全年有350多个单价和总价的地王诞生，其中大部分分布在一、二线热点城市。杭州、南京、天津、上海“地王”级别的土地总成交价格均超过800亿元，合肥“地王”数量甚至达到32个。

统计显示，截至2017年10月，只有约10%的“王迪”项目在2016年开放；2016年，在柯睿研究的50个“王迪”项目中，只有10%以上开放，其中大部分在建但未出售，少数项目尚未开工。

近日，南京“王迪”京奥港项目也因资金问题被迫停工，引起市场对许多“王迪”项目前景的关注。2016年，南京“地王潮”下的许多高价地块也将在2018年上市。

中原地产(Centaline Property)驻南京研究总监罗浩对《国家商报》表示，大约在2018年第三季度，南京的这批地产将集中在市场上，预计高价地段的数量将超过15个项目。

“现在土地增值慢，土地支出高，利息高。因此，企业必须做出高周转率。如果利息慢，它可能很快超过建安的成本，不仅不赚钱，甚至被拖垮。”房地产专业人士薛直言不讳地表示，今年开发商迎来了最困难的日子，而房企更难抽回资金，这可能导致工期延误。

“开发商对这项政策持观望态度，也从侧面影响了一些地块的开工。”安居克住房研究所首席分析师张博认为，除此之外，未能启动或停止土地工作也可能是由于住房企业的资金问题，但从实施的角度来看，这种情况应该是罕见的。

另一个原因是开发商在等待利润。张博告诉记者，“这些地块在短期内获利的压力较小，因此寻找上市的最佳时机是‘土地大王’主动‘停工休业’的原因之一。”

中原地产研究院的数据显示，2016年仅南京就诞生了63块“王迪”地块，其中50块的底价超过1万元，最高总价达到88亿元，“王迪”的单价被推高至45231元/平方米。

然而，尚未开工建设的“王迪”，在继续开工建设的同时，面临着沉重的财政压力，王迪在“限价令”、“降价令”、“限购令”的“三重诅咒”下，要找到出路并不容易。在“土地王潮”之后，更多城市的高价项目如何生存？

调查:过去，“地王”是在压力下出售的

近日，国家商报记者实地走访了一些高价场所，了解相关发展情况。

以南京麒麟王迪为例。2016年4月15日，京奥港以22353元/平方米的底价以麒麟的高价赢得g09地块。曾有传言称，该项目将售价4万元/平方米。

然而，2017年9月11日，北京奥林匹克港获得了1号楼和2号楼的销售许可证，其中1号楼100套，平均销售价格为25，993.31元/平方米；2号楼共有54套，销售许可证上的平均价格为25，715.51元/平方米。这意味着该项目仅比原价高出3500元/平方米。

2017年12月，该物业被许多媒体曝光，有现场停工的传言；据报道，今年前几个月，该项目将整体移交。最近，记者进一步获悉，该项目目前正在与收购方进行谈判。

看看南京的另一个情节。2017年9月，位于该河西南部的g43商住用地被中国海外房地产拍卖，底价为17956元/平方米。经过实地调查，记者发现该地块已被围墙包围，有两个打桩机，仍处于打桩阶段，尚未开始大规模施工。记者在现场看到，地块周围没有新的建筑，只有几年前的经济适用房项目。随后，记者走访了该地块周围的几家中介机构，了解到该地块所在的油坊村二手房均价约为25000元/平方米。

罗浩在接受《国家商报》采访时表示，这块土地的成本约为2万元/平方米。目前有两种产品，一种是六层的房子产品，未来开盘价可能是35000元/平方米，而周围的高层建筑价格是30000元/平方米；另一个是计划中的6个平房，大约200套，作为现有房屋出售。预计今年年底或明年上半年价格将达到4万元/平方米(该行业二手房价格约为5万元/平方米)。然而，由于商业部分很难改变，它可能会提前出去，先卖给企业。

根据南京中原市场研究中心的数据，2017年，河西板块是南京商业库存的“重灾区”，累计库存242.08万平方米，占南京总库存的46.57%。中国海河西南段的前景似乎并不乐观。

“地块的位置有很好的潜力，类似于地铁覆盖，但交通网络仍在建设中，要到2020年左右才能通车。”在上述知情人士看来，该阴谋的未来似乎是未知的。目前，南京的地王项目大部分还没有上市，一旦上市，只能微利开盘。

“有些项目的底价为23000元/平方米，只能以低于30000元/平方米的价格出售。目前，南京的限价令仍然比较严格，没有一个项目能够突破限价令。”罗浩说。

行业:住宅企业利润减少是不可避免的

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)在接受《商业日报》采访时表示，限价令导致开发商推迟了高价土地的开发和销售，加剧了短期供应短缺。

事实上，一个不可忽视的现象是，在南京的许多地区，由于高地价和二手房价格有限，二手房价格是上下颠倒的。据上述知情人士透露，一些城市按照“成本+合理利润”的框架制定预售价格，而南京则根据该地区竞争产品的销售价格实行“一刀切”的定价。简而言之，它的意思是“给你你想卖的东西。”

其直接结果是，2016年前的“土地王”一般可以顺利解禁，而2016年后的“土地王”只能慢慢忍耐。

罗浩告诉记者，品牌开发商的资金链相对较强，而这个游戏一般是通过拖延上市时间来玩的。一些知名房地产企业可以通过在周边城市快速收购土地和出售来组成资金链，然后通过“拆东墙补西墙”来减缓“地王”亏本入市的速度。

张博表示，不同类型的企业可以根据自身情况降低建设成本，加快周转速度。然而，追求高回报可能不是开发商的首要考虑，而房屋企业收购土地的原因是为了通过收购土地来扩大企业规模或保持可持续发展。

然而，对于非知名的房地产企业和首次进入南京的房地产企业，如京奥港麒麟王迪，即使面临政府限价，他们仍然要在市场和资金的压力下出售，然后他们只能亏本出售，最终导致整体转让。

对于中小房企来说，另一种方式是联合。上述知情人士告诉《国家商报》记者，目前，南京的高价土地基本上掌握在一线房地产企业手中，甚至连南京本地开发商也只能拿没有明显地块优势的土地和商业用地，更多的开发商选择联合拿地，分别负责交易、营销或资金，以减少一方的绝对压力。

同时，张博说，获得高额利润只有两点，即降低成本或提高售价。当销售价格停滞不前时，成本控制是一个必要的因素。“目前，每个开发商的步伐是不同的，但大多数开发商仍然遵循固定的发展节奏，利润将不可避免地减少。”

罗浩表示，从3月底开始，值得观察的是，2018年第三季度政府的价格限制和监管是否会有所放松，这是这些项目顺利转型的关键。