看不见的魔鬼手：房价 究竟是如何被推高的？

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智湖有一个热门话题:房价是如何上涨的？

有人说，因为监管，监管导致房价“越来越涨”；有些人说，因为钱多，他们养肥了房地产，受了实体经济的苦；还有“阴谋论”，说一些人不会让房价下跌。真的是这样吗？

要解释上述问题，我们首先要学习一个名词，“眼镜蛇效应”。

眼镜蛇效应是经济学中非常普遍的现象。

它源于一个故事。

据说一个地方的眼镜蛇太多了，当地政府颁布了一项法律来鼓励人们去抓蛇:谁能抓到眼镜蛇，谁就会得到奖励。结果是什么？眼镜蛇越来越多了。

为什么会这样？最初，普通人(603883，医生)发现抓蛇太难了，但没有繁殖快。因此，“眼镜蛇养殖”就是在这种情况下诞生的。当这个问题被发现时，奖励被取消了。农民们发现没有利润，他们都放出了眼镜蛇...

因此，眼镜蛇更为普遍。

“眼镜蛇效应”告诉我们，一个好的起点可能不会带来好的结果。一项政策的制定，训练空的人可以用一种不可思议的方式打败你。

中国有句古话，“上有什么，下有什么”，意思就是这个。

如果有“限制令”，有些人会去离婚；

如果新房子不被允许提价，它将收取茶费，限制停车位，并做装修合同，但普通人买不起房子；

出了拆迁，哪里去拆迁，当地人就会拼命盖房子...

如今，由于无形的“魔鬼之手”的操纵，每一项政策都会导致一些无法解释的后果。它不仅没有达到预期的目的，而且有时适得其反。

房地产牛市论者任泽平说:“房地产应该讲逻辑，从长期看人口，从中期看土地，从短期看金融。”

归根结底，房价是否会上涨取决于一个信号，即信贷紧缩。有人说，如果我们想控制房价，我们只需要严格控制信贷规模？

事情远不简单。因为总有一只看不见的魔鬼之手，它可以几次摆脱监控，利益驱使它催生更多泛滥的信贷，而房地产市场也因此注入更多泡沫。

回顾过去10年的信贷监控，这简直是一部与银行血泪史。当然，这也是一场调控房价的游戏。

(二)乙

2008 -10:起起落落，把钱扔得到处都是

2008年，美国次贷危机引发了全球金融危机，中国不可避免。同年，房地产行业低迷，土地流转和房地产市场下滑，经济增长率严重下降。

为了对冲危机，2008年11月启动了一项刺激计划。主要出台了“进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施”，并计划在两年内投入大量资金。

然而，最大的缺点是，银行应该听从安排，获得相应的信贷额度。然而，在刺激计划中，对商业银行信贷规模的限制被取消，本应流入实体经济和中小企业的资金流入了房地产和地方基础设施。

商业银行开始把钱扔得满天飞，地方融资平台进一步成为舞台的中心。与此同时，房地产完全放松，个人抵押贷款利率降低。

2009年，全国的房价都上涨了，而且还在持续上涨。在过去的10年里，房价一直受到调控，高杠杆率也受到了攻击。首付比例从20%提高到30%，第二套房首付比例不低于50%。与此同时，信贷的规模和投资受到严格限制，房地产和地方融资平台一度被切断，全国各地都展开了寻找地方债务的行动。

10年后，房价终于停止上涨并下跌。

(3)。

11 -13年:铁拳意味着危险无处不在

然而，一些房地产和基础设施项目由于监管过度，面临资金链断裂的风险，市场流动性非常紧张。

为了规避信贷控制，各种非信贷资产业务(现金、营运资金、贷款交易等。)出生。其中一种叫做“银行间借贷”，即银行间相互借款。为了获得更多的利润，银行会将短期内需要偿还的资金贷出去，当资金需要偿还时，他们会互相借钱以备不时之需。

在股份制银行，这种情况更为普遍。据抽样调查，在当时某个地方的几家股份制银行的贷款中，银行间拆借达到了50%以上，最高为70-90%。

在11 -13年间，信贷限额最初被设定。事实上，m2总量将得到有效控制，但实际上，m2增速仍在继续上升，市场一度难以置信。根本原因是银行非信贷资产业务和同业拆放不受监管，导致m2增加。

2013年6月，银行间拆借额度受到限制，疯狂的银行终于不敢在严厉的棍子下兴风作浪，开始夹起尾巴做人。6月20日，银行间同业拆放利率shibor升至创纪录的13.4%(通常在3%左右)。在一反常态地未能干预现金危机后，银行间贷款几乎冻结。金融体系遭遇了前所未有的现金短缺，商业银行也经历了“资金短缺”。

出来混，迟早要还的。

(4)。

14 -16年:周期，去哪里

信贷紧缩的致命效果显而易见。2014年2月，国家统计局2月24日发布的数据也显示，今年1月，中国70个大中城市新增住房价格涨幅一年来首次放缓。同一天，万科暴跌6.6%，绿城中国的市值在两天内蒸发了13%以上。

同年4月底，全国35个城市新建商品房存量创下2010年以来的五年新高。买家持强烈的观望态度，空方面对房地产企业运营能力的希望已经下降，而库存压力较大的地方也开始尝试放松监管。

不幸的是，在一些城市打开限购大门后，市场仍然没有多大改善，房价在短期内飙升，然后再次下跌。(这也是金城不久前放松限购的原因。)归根究柢，限购对楼市影响不大，简单地限购对楼市不会有太大影响。

然而，没有风浪的银行发明了新业务，外包投资逐渐出现，增加了杠杆和不匹配的投资周期。0首付，消费贷款买房现象层出不穷。信托基金再次大规模转向房地产和地方融资平台。

此后，深圳房价在15年内开始上涨，上海和北京在16年内开始上涨。17年后，第二、第三和第四条线开始了。

看清楚了吗？在房地产市场的调控中，房地产只是一个配角，真正出现在BLACKPINK的是银行。如果银行信贷业务得不到有效监管，挡不住看不见的魔鬼之手，房价一轮又一轮上涨的周期就永远不会结束。

2015年，央行下大力气启动mpa管理机制，决定对银行主要外部资产进行一次性监管。魔鬼看不见的手又被铐上了。2016年下半年，在加强金融监管的背景下，效应逐渐显现，金融机构同业业务增速放缓，货币衍生效应减弱，m2最终迎来了合理的增速。

纵观十年调控，房价上涨只是一个表面现象，银行风险是一个很大的担忧。正如《扁鹊看蔡桓公》中提到的，“疾病是不合理的，汤是烫的；在皮肤里，针和石头可以触及它；在肠胃里，火无处不在；在秘书生活的骨髓里，别无选择。”

如果把价格上涨比作皮肤疼痛，那么金融混乱就是一种危及骨髓的不治之症。只要我们能监督信贷的魔鬼之手，我相信我们最终会迎来一个健康的市场。