除寻找资本棉被取暖 品牌长租公寓如何突围生存困境

本篇文章2392字，读完约6分钟

2014年，顺威资本投资1亿元在友邦国际青年公寓之后，多方资本开始寻找长期租赁公寓。在过去三年左右的时间里，在政策的鼓励下，万科、龙湖、碧桂园等开发商也纷纷入市，一时间，这一领域出现了混战。

与依靠自身优势快速获得住房并扩大规模的大型开发商不同，依靠资本成长起来的长期租赁公寓品牌必须面对发展瓶颈:他们没有强大的财务实力，获得资源的能力无法与开发商竞争。在竞争激烈的长期租赁公寓领域，他们的后半部分在哪里？

被拿走的蛋糕

在政府不断出台鼓励租赁的政策后，优酷文化创意有限公司首席执行官李文喜开始感到压力。“虽然是好事，但对于修炼者来说压力会更大。当国家队和开发商进入市场，所有好的资源都在他们手中，他们可以很容易地获得大规模和大批量。对于其他品牌的公寓，越来越难以获得住房。

以万科公园公寓和龙湖冠宇为代表的长期租赁品牌公寓规模迅速扩大。最新数据显示，于波目前拥有30，000套集中公寓，以及100，000套未开放的公寓；2017年，关羽已经在全国范围内规划了16个城市，预计开放量接近15000个。根据住房研究所的统计，魔方公寓(Rubik's Cube公寓)也是较早开始的，目前在全国15个大中城市管理着3万多个房间。

“可能有数百个开发人员在寻找资源，但我们只有这么小的团队，而且可能只有几个人，所以我们无法与他们相比。在华平资本的支持下，魔方公寓取得了如此大的规模。这种规模对开发商来说还是太小了。”黎文熙说道。

形势不容乐观。李文喜认为，大多数中小品牌公寓最终可能会被收购或转让。这种趋势已经逐渐显现。2017年8月，魔方生活服务集团在深圳宣布，已完成对深圳本土公寓品牌“V客青年公寓”的战略投资，并成为后者的最大股东。

目前，V嘉宾青年公寓作为独立品牌在魔方生活社区下运营。V-Guest的创始人顾悦告诉《国家商报》说，V-Guest仍然保持原来的团队运作，他们刚刚在深圳赢得了一处新房产。目前，V-guest拥有5处房产，1000多套公寓，整体入住率超过80%。

顾月对V客户目前的运营情况表示满意，但她并没有太在意规模。“集团可能对我们有更高的期望，希望去全国更多的地方。但是，我们希望稳步、有序地发展壮大。目前，我们的项目都是盈利的。

打破轻资产游戏的方法

在谈到未来发展时，许多接受《国家商报》采访的品牌公寓首席执行官都提到了一个词:差异化。他们不再遵循既定的二房东模式，而是找到一种方法来突破他们积累的资源和优势。

乐居市的青年社区选择通过轻资产的途径来拓展业务。“我们真的没有能力连续获得拥有巨额资产的项目投资。因此，当我们投资天使轮时，我们希望根据我们的实际运营能力和对行业的了解，通过轻资产的方式扩大我们的业务。最终，每个人都必须经历这个过程。”乐虎青年社区首席执行官罗毅指出。

这种模式的扩展并不容易。罗毅指出:“我们受甲方委托经营。在这种情况下，我们可能不会像一些企业那样反复无常。有些企业的内部运作不太好，但只有财务报表是丑陋的。但对我们来说，如果我们经营不好，甲方会取消与我们的合同。"

正因为如此，乐在扩张的过程中具有了更为迫切的意义。“我们一直在进行标准化的建设和控制，这个行业生于艰难，死于幸福。目前，已经有40或50个项目开放，基本上每个项目都可以盈利。我们成熟的店铺入住率也可以超过98%。”

乔伊仍在探索更多的可能性。例如，从财务角度为甲方分配资金。罗毅指出，在前期，甲方可能只有房子，没有钱投入运营，所以乐将帮助构建财务模型和风险控制模型，从而吸引出资方的参与，乐在此过程中仍担任操作者。

乐乐背后是复星地产，一个强大的资本。谈到与复星地产的合作，罗毅指出，复星集团有很多产业布局，比如医疗、健康等大消费领域。未来，在长期出租公寓的情况下，也有许多空的房间可以开发，一些更不同的事情可以做。

目前，乐居已落户北京、上海、广州、深圳、武汉等多个城市，共有近2万套住房。在武汉，乐居还与政府合作为年轻人才建造公寓，并交付了700多套公寓。罗毅表示，如果有机会，乐愿意参与有才公寓的托管。

“挣一大笔租金”

在认识到行业发展的瓶颈后，李文喜也开始认真思考油区的未来。“要么你有实力，要么你能产生新的想法，并有自己的经营特点”。他的方法是真正意义上的长期租金:目前，他在深圳推出了一个项目，其运作模式是10年租金，一次付清，10年不加租。李文喜说，目前，上述项目中有100多套房，全部已经租出去。

如何保证租赁的稳定性？李文喜指出，目前，在整个长期租赁公寓领域，经营者的合同期限不会少于8年。“目前，整个行业都不赚钱，而且大部分行业在四五年后就能重返资本市场。因此，对于运营商来说，与业主签订为期10年的合同基本上是一个行业标准。

李文喜说，与过去相比，长期租房者明显不同，租房者开始有了“业主”的意识，开始装修自己的房子。这也给了他更多的灵感和想法。将来，他可能会为租户提供一些增值服务，例如装修业务等。优酷还在与一些金融机构进行谈判，李文喜希望今后在资金方面与银行有更多的合作。

然而，这种模式的基础是租户决定10年内不买房。在“先有房子后有家”的传统观念下，这种模式能走多远还有待观察。与此同时，考虑到通货膨胀和“二房东”的风险，李文喜可能不得不更全面地考虑。

房屋收购的问题仍然困扰着李文喜。李文喜说，如果你租10年，就意味着你对住房质量有更高的要求。最好住在房子里，然后是工厂宿舍。这是有产权证的必要条件，因为未来10年的租约应该有保证。对产品也有更高的要求。就建筑产品的资本投资而言，优曲的投资高于其他品牌公寓，因为租户对短期住宅的质量要求低于长期住宅。“这个项目一直在关注和寻找它。现在我们想找一个大规模的，一两千套这种，这有点困难。

“这个行业已经是红海了。这并不意味着红海空的市场空间不够大，而是竞争激烈。”黎文熙说道。