聚焦省级两会：2018年地方楼市调控将有这些变化

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2018年，省级和地方会议正在紧张举行。截至1月25日，许多省份发布的政府工作报告都把重点放在了房地产市场的调控上，而租房和购房成了高频词。与此同时，分类监管的理念也逐渐深化。热点城市倾向于“稳定房价”，四线城市“去库存化”的政策取向更加明确。

生活在多数人类型保证住房市场

自2016年中央经济工作会议提出“住房是为了生活，不是为了投机”以来，连续两年确保居民“住有所居”成为各地房地产市场布局的重要内容，各类保障性住房供应明显加快。

据Zhongxin.com统计，截至1月25日，安徽、新疆、上海、江西、北京、天津、内蒙古、河南、湖南、湖北、甘肃、西藏、浙江、广东、黑龙江、山东、山西、云南、广西、河北、陕西等20多个省、自治区、直辖市召开了省级和地方会议。

北京市代市长陈吉宁在《政府工作报告》中指出，要落实保障居民安居乐业的各项政策，推进290万平方米公租房和600万平方米商品房建设，建设和筹集各类保障性住房5万套，完成棚户区改造2.36万套。

回顾2017年，北京推出了各种类型的保障房，如自住租赁房、共有产权房、特殊公共租赁房和集体租赁房。今后，这种住房的供应将会加速和增加。

无独有偶，今年上海将新增49.3万套各类保障性住房；安徽新开工保障性安居工程28.18万套，基本完成23.75万套；河南表示，将基本建设34万套各类保障性住房；在今年湖南将做好的12个民生问题中，城市棚户区改造预计将达到277，600套；浙江将开工建设29.2万套工棚和安置房，建设19.5万套；年内，河北省开始建设23万套新住房。

“从各地保障性住房建设规划来看，今年可能会出现一波建设高潮，将积极推进公租房、工棚和安置房建设。特别是，四线城市工棚改造的增加将提高经济适用房的整体建设规模。”易居研究院智库中心研究部主任严跃进向Zhongxin.com表示，廉租房建设将是后续保障性住房建设的亮点，由商品房、经济适用房、共有产权房和租赁房组成的“四元产品”住房供应体系将更加完善。

租购并落实承租人权益保护

2017年中央经济工作会议提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展房屋租赁市场，特别是长期租赁，保护租赁利益相关者的合法权益。

因此，“租购并举”在最近的省级会议上成为一个高频词。

上海市市长应永表示:加快培育和发展房屋租赁市场，稳步有序推进商业办公项目清理整顿；北京提出要发展房屋租赁市场，特别是长期租赁市场，推进集体建设用地租赁房建设；安徽省注重租赁住房保障，要求实行公共租赁住房实物和租赁补贴；河南提出支持郑州开展培育和发展住房租赁市场试点，加强公共租赁住房保障。

“预计在今年3月的两会期间，有关租赁住房各种支持政策的讨论将成为公众舆论的焦点。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据中原地产研究中心统计，截至目前，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海等10多个城市已经启动了租赁土地加速供应模式，全国累计租赁土地面积超过600万平方米，平均60平方米可直接提供10万套以上的住房，主要集中在一、二线热点城市。

在张大伟看来，要发展租赁市场，就要在供给方面做“加法”，在租赁住房阻力方面做“减法”。首先，我们必须直接影响房屋的供应和租赁土地供应与70年的产权；同时，增加承租人的权益，稳定租赁关系。“稳定租赁市场可以避免房地产市场的大起大落，减少对住房的非理性需求”。

热点城市的房地产市场监管并未放松。四层城市继续上市

2018年，房地产市场监管的步伐没有停止。据Zhongxin.com记者不完全统计，在不到一个月的时间里，厦、成、合、兰等地相继出台了楼市调控措施；包括南京、武汉、天津和青岛在内的11个城市已经调整了宽松的定居和人才引进战略。

针对房地产市场的调控，中央经济工作会议指出，有必要区分中央和地方的权力，实行差别化调控。

从已召开的省级会议来看，差别化监管的理念已经付诸实践，一线和二线热点城市倾向于“控制房价”，四线城市“去库存”的政策取向更加明确。

作为房地产市场的热点城市，北京和上海都表示要加强对房地产市场的调控。

陈吉宁表示，要严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监管和政策储备，促进房地产市场平稳运行；天津市代市长张国庆强调，要稳定控制房价，合理引导市场预期和购买行为。同时，要加强住房信贷管理，严格限制信贷资金投资投机性购房，防止信贷资金过度集中在房地产领域，有效防范房地产泡沫引发的金融风险。

与此同时，“去库存化”的任务在一些地方继续推进。甘肃表示，有必要将商品房拆建周期保持在合理范围内；青海提出要做好“去减补贴”的重点工作，大力打破无效供给，大力优化住房供应，大力降低企业成本；天津需要持续深入的去库存化，在示范工业园区改造300万平方米的建筑和1500英亩低效闲置土地。

据国家统计局统计，截至2017年12月底，全国商品房销售面积为5.8923亿平方米，比上年末下降15.3%，商品房库存水平持续下降。

“总的来说，‘去库存化’即将结束。”中国国际经济交流中心经济研究部副主任刘向东认为，随着调控作用的深入，四线城市的房地产市场存量已经下降；由于限购和贷款等措施，一、二线城市的库存将缓慢补充。

张大伟认为，仍需“去库存”的城市将基本放宽户籍政策，吸引人才定居，增加城市吸引力；另一个是通过增加农民家庭的价值来吸引农民进城。