降准之地产篇 | 地产这一“夜壶”不可再启

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这个题目很严肃，但实际上没有“我想谈三点，把每一点分成三个小点。”

我刚刚看到央行将存款准备金率下调了1个百分点。这证实了我自去年底以来的反复判断，即很难继续收紧货币政策。

自然，这不能被视为放松货币政策的信号，尤其是放松房地产信贷政策。然而，在短时间内，在我的朋友圈子里，有很多意见，都被认为是对房地产有好处，有些甚至指出房价会再次上涨。

这是一个令人担忧的地方。我认为有必要为这一剂疫苗再打几针(背景中的小恐龙，认为我是多余的)。

在当前形势下，如果保持“去杠杆化”的节奏——既不太紧也不太松，我一点也不担心中国的房地产会在日本的尘埃落定之后崩溃(就阶段论而言，我一直坚持中国的房地产显然不是在日本的80年代，而是在他们的70年代)。然而，如果我们在面对毛衣大战时过于紧张，又开始夜壶，那就很难想象房地产的未来。

“夜壶论”来源于任大军，其要点是:“国家有难，房地产就会支持。”当经济好的时候，抑制房地产，当经济不好的时候，刺激房地产，从而作为经济的压舱物。

过去几年的几轮房地产周期性波动验证了一个基本事实:货币政策的变化是房地产价格波动的“触发器”和“放大器”——这不仅在中国如此，在其他经济体也是如此。详情请参考老文《房地产三年小周期》:哪里是脱困逢低的最佳时机？当货币政策从紧缩转向宽松时，它将引发房地产价格的上涨，并最终使房地产价格超出最初的涨幅。反之亦然。

如今，大中城市正在收紧房地产信贷，而3、4、5线的小城市正在刺激信贷。有大量证据表明，psl是2016-2017年小城市房价飙升的直接原因。所谓psl的实质是，央行正瞄准小城市以增加货币供应。这也是上述“触发器”和“放大器”的证明。

要改善这种状况，必须等待“长效机制”逐步形成并发挥作用。但是今天，变量不会出现，一切都将基本保持不变。此时此刻，如果夜壶重新启动，几乎可以肯定的结论是，历史将再次重演。例如，在一线城市，目前的情况是，如此严格的五大限制和政府对彩票的直接洗牌不能抑制普通人(603883，诊所股票)抢劫房子的热情，很难想象它放松后会是什么样子(当然，我个人不相信它会放松)。

有人指出，央行下调存款准备金率是针对“毛衫战争”对宏观经济即将产生的影响而采取的预防性策略。我不敢过多评论宏观经济学。然而，我们不能不忽略从日本吸取的教训。

在“毛衣战争”之初，大量研究表明，日本经济陷入了“失去的20年”，1985年的“广场协议”只是一个诱因，它真正导致了日本房地产的崩溃和随后的长期萧条。日本当时的“粗心”应对策略应该承担极其重要的责任。

为应对“广场协议”引发的“日元升值萧条”，日本大幅放松货币政策，不断下调利率，直接导致地价连年飙升。接着，为了抑制飞涨的地价，日本在1989年后开始大幅收紧货币政策，大幅提高利率，并对总量进行调控。这些紧缩政策直接刺破了泡沫，导致了崩溃，进而演变成持续多年的银行业危机。关于日本崩溃的深层原因，学术界有很多分析和争论(参见池田信夫的《失去的二十年:日本长期经济停滞的真正原因》)，但货币政策作为一种直接诱因，已经得到了世界的认可。这些更深层的原因不是为了解释“日本房地产为何崩盘”，而是为了解释“日本为何连续20年没有复苏。”

房地产泡沫破裂的危害，就像癌症患者一样，最大的挑战不在于他进入手术室的那一刻，而在于他从手术台上下来后漫长而痛苦的康复过程。这些，日本没有落下。

回顾历史，正如我在开始时说的，我不怕“毛衣战争”。(再多说几句)回到10年前，我们无法打“毛衣战”，那时我们真的不得不倒下。现在，我仍然不认为有任何需要一把真正的刀。但现在，最大的区别是经济增长可能会受到影响，但下降的最坏结果不会出现。

我担心我们会因此重新启动房地产，然后让房地产扮演拯救国家和人民的伟大英雄。虽然我不同意目前对房地产的行政控制，但至少基于去杠杆化的货币政策控制是正确的。当前的市场和杠杆水平都无法承受新一轮的放水。尽管泡沫在许多方面似乎是不可避免的，但日本的教训表明，与其积极戳破泡沫，不如消极地避免或推迟泡沫。

当然，今天的放松只是存款准备金率的“定向放松”。没有证据表明中国将再次刺激房地产——官方总体标准仍然是“稳定和中性的货币政策取向保持不变。”

我也相信，以目前决策层对房地产的态度(没有任何改变)，以及对美日经济危机的经验教训的研究(如刘禾主编的《两次全球大危机的比较研究》)，我们绝对不会做出草率的决策。如果说今天的政策间接有利于房地产，那么我认为官方对房地产调控的政策取向会有一些评论，基本上不会放松。

然而，在这样一个敏感的时刻，我认为有必要说，房地产不能再是一个夜壶。不当，这是一个伟大的祝福。当再次，这可能是一个巨大的灾难。

本文作者是朱洛基，原名为《论夜壶》。