社科院：未来房产市场可能出现成本推动型房价上涨

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5月14日，中国社会科学院召开2018中国房地产高峰论坛暨“房地产蓝皮书”会议。中国社会科学院城市环境保护研究所副研究员、《房地产蓝皮书》执行主编王在论坛上表示，2017年征地面积扭转了2014-2016年的负增长，土地交易价格同比上涨49.4%，2017年平均交易价格同比上涨29%。2017年，土地平均交易价格与商品房平均销售价格之比达到0.68，这意味着未来房地产市场可能会出现成本驱动的价格上涨。

王表示，2017年中国房地产市场存在五大突出问题。

首先，房地产市场受到强有力的政策调控，迫切需要建立一个长期机制。自2016年中央经济工作会议提出“房子是为了生活，不是为了投机”的基本理念以来，全国房地产市场上已有100多个城市实施了限制性政策，包括限价、限购等五项限购政策。虽然制动的短期控制效果很明显，但不能持续很久。与此同时，2017年中国共产党第十九次全国代表大会和中央经济工作会议都提出要加快建立以供应为主、多渠道保障、租购并举的住房制度，这也表明房地产调控政策由短期调控政策向长期机制转变，房地产长效机制亟待建立。

第二，去库存化的影响是明显的，而空的房屋人口外流的地方应该警惕。与2016年相比，2017年房地产去库存化效果下降了1亿平方米，去库存化效果非常明显。然而，在2017年分市政策的影响下，销售面积下降了15.3%，近年来大幅增长。从不同城市来看，40个大中城市的商品房销售面积下降了2.0%，而其他城市的商品房销售面积增加了13.9亿元。同时，2017年商品房销售面积增长7.7%，主要是中小城市商品房销售的结果。

中国社会科学院统计了2017年60个主要城市的新增人口，约占中国总人口的50%。一方面，大中城市的销售面积减少，而其他城市的销售面积增加。与此同时，中小城市的人口仍然向大中城市转移，这是一个矛盾。同时，由于拆迁带来的补偿性住房需求的集中释放，不同于人口流入带来的住房需求的增加，空部分中小城市新建住房的现状值得警惕。

第三，土地价格持续大幅上涨，由成本驱动的房价上涨风险增加。2017年，征地面积扭转了2014年至2016年的三年负增长，土地交易价格也比2016年上涨了49.4%。与此同时，2017年平均交易价格继续大幅上涨，自2013年以来连续第五年保持两位数增长，同比增长29%。商品房销售价格大幅下降，但土地交易价格涨幅继续扩大，这进一步增加了土地成本占房价的比重。2017年，土地平均交易价格与商品房平均销售价格之比达到0.68，这意味着未来房地产市场可能会出现成本驱动的价格上涨。

第四，个人抵押贷款的负增长导致开发商融资成本压力加大。在资金来源方面，国内贷款和利用外资大幅增加，自筹资金略有增加，但存款、存款预付款和个人抵押贷款增速下降。个人抵押贷款的增长率从2016年的46.5%急剧下降到2017年的-2.0%。对于房地产企业来说，融资成本的上升和土地成本的上升可能导致未来房地产市场中成本驱动的房价上涨。

五、住房租赁价格失衡，住房租赁市场的发展方向需要明确。统计数据显示，世界租金与收入比率的合理标准不超过30%。从国际经验来看，租售比的合理范围应该在1: 200到1: 300之间。2017年，房屋租赁价格涨幅为2.9%，明显低于房屋销售价格涨幅。房价所占比重相对较低，这大大增加了租赁市场的供给，这可能导致租赁价格和销售价格进一步失衡。

根据蓝皮书，2017年中国房地产市场有七个主要特征。

从数据来看，房地产投资增速与2016年基本持平。从区域来看，中部地区房地产投资增速相对较快。从月度情况看，2017年，当商品销售面积和金额均创历史新高时，房地产开发投资并未大幅增加。有几个可能的原因:首先，控制政策的升级导致缺乏开始建设的意愿；此外，房地产开发商普遍面临着高价收购土地和低价出售房屋的困境；此外，在金融方面，一些贷款限制政策导致房地产企业更加重视库存和现有项目资金的返还。

2017年，征地面积大幅增加，从2016年的-3.4%增至2017年的15.8%。一方面，政府增加了土地供应以稳定房价，另一方面，大量出租房屋用地进入市场，导致征地面积迅速增加。另一方面，由于2016年房地产市场的热度带动了大量城市的大规模去库存化，区域化的速度相对较快，城市开发商补仓的意愿较强，土地拍卖的限价也降低了房屋企业的征地成本，一些资金充裕的企业也有了征地的意愿。

新建住宅面积的增长率略低于去年。新建住房面积持续下降，反映出开发商开工动机不足，主要是调控政策升级所致。

竣工住房面积的增长率也从正数变为负数。同时，住宅竣工面积累计同比增长率是影响竣工面积的主要原因，这表明限价令对住宅建筑的影响很大，导致开发商延长建设周期，推迟项目竣工。

房地产销售面积的增长速度已经大大放缓。2017年，商品房销售面积16.9亿平方米，同比增长7.7%，下降14.8个百分点。与此同时，2017年商品房销售面积大幅下降，比2016年减少约1亿平方米，这也是去库存化速度最快的一年。

与2016年相比，商品房销售价格大幅下降，增速下降4.5个百分点，而住宅销售价格增速下降5.6个百分点，表明房地产宏观调控政策取得了显著成效。

房地产开发资金来源也发生了变化，自筹资金到位比例下降，表明住房信贷杠杆率上升，金融风险加大。(中信经纬应用)