楼市调控继续加码 供需矛盾加剧或致摇号买房常态化

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今年以来，地方楼市调控力度不断加大。仅在5月份，就有40多个城市发布了50项监管政策。6月，地方政府出台了“保持力度”的监管措施，仅在6月4日和5日，Xi、宜昌、天津和徐州四个城市再次收紧了房地产市场的监管。

与此同时，中国各大热点城市推出的“摇号买房”政策也成为关注的热点。目前，包括上海、南京、长沙、杭州、Xi、武汉和深圳在内的8个城市已经要求全部或部分房屋以抽签方式出售。

《国家商报》记者注意到，各地出台了“买彩票购房”政策，旨在缓解新房、现房和开放房之间的供给不平衡，在一定程度上暂时控制供求矛盾的恶化。然而，在实际操作过程中，一些城市出现了内部预约等违规操作现象，暴露出抽签选房中存在的诸多问题，“买彩票”的公平性也受到了一定程度的质疑。

摇一摇数字，买一栋房子或使它正常化

易居中国首席执行官丁祖昱表示，彩票政策在不同城市的适用条件有很大不同。例如，上海和成都的所有新项目都必须动摇；在杭州、南京和长沙的项目，如果打算让顾客超过预定数量，就必须参加抽奖；武汉努力满足优先选择住房的需要，彩票仅限于所有符合发放目标住房条件的项目；天津是限价房的强制抽签，更多的商品房项目采用自愿抽签；Xi、南宁、昆明等城市以开发商为主，企业有一定的自主权。

为什么“买彩票买房”的新政策会滋生这些异常现象？新城控股股份有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)指出，核心问题在于一些地方的楼市调控政策扭曲了市场，使合格买家成为投资者，扩大了需求。另一方面，土地供应呈下降趋势。其直接结果是，供需失衡的矛盾不但没有得到缓解，反而加剧了。

例如，杭州的“万人摇号”房地产。经《国家商报》调查，该项目最新平均申报价格为18460元/平方米，而周边最近的二手房挂牌价格超过30000元/平方米。例如，周边中国四季建筑精装修的平均价格为26，105元/平方米，而旁边北京大学未名楼的毛坯房单价在2016年已经涨到了30，000元/平方米。

正因为限价单对楼市施加了很大的限制，所以同一地区的新、二手房价格的差距是颠倒的，令所有买家都有“买一赚”的概念，于是他们陆续入市。欧阳杰认为，现阶段供应短缺是一个长期趋势，尤其是在一线和二线城市，因此任何城市出台“买彩票购房”的政策都不足为奇。

在楼市调控的背景下，更多的城市将会效仿“摇号买房”。安居客房地产研究院58所首席分析师张博认为，“彩票将主要出现在两类城市，一类是楼市热度高的城市，包括房价压力大、供需矛盾突出的城市，新一线城市和一些热点主要集中在第三、四城市；另一种类型是一个城市的财产囤积，收取“茶费”，不公布开放的房地产市场，需要加以规范。”

彩票监管中的漏洞需要严格堵塞

事实上，“摇号买房”本身就是规范市场行为的手段之一。市场的一些非理性表现不是由摇号制度造成的，而是诱发了同一地区二手房价格的倒挂，于是“万人摇号”房地产一度出现。

张博向《国家商报》记者指出，由于此类事件并非孤立事件，开发商主导模式容易滋生权力寻租等问题。建议热点城市实行公证彩票，做到公开、公平、公正，严格堵塞彩票监管的漏洞，保障购房需求。

如果热点城市实施了“买彩票购房”政策，公开、公平、公正是前提。相反，如果很棘手，摇号就会流于形式，没有任何意义，这不仅传达了供不应求的信号，也传达了投资投机者的利益。特别是，必须完全禁止中低价的市场出现这种棘手的事件。

记者注意到，目前，如果由公证处牵头抽签，可以做到公开、公平、公正。事实上，在这样的环境下，开发商的负担也较小。据报道，许多项目负责人甚至团队负责人都对这些要求感到头疼。然而，经过上海和杭州的公证和抽签，房地产项目的营销工作就容易多了。

在欧阳杰看来，投资一栋房子是合理的，但它不是短期的快进，也不是投机。他建议一些资金短缺的地方政府可以申请国家授权的税务调整试点。限价单取消后，二手房转让的增值收益将根据转让时间间隔的不同而适用不同的税率。核定税率为一年内增值税收入的90%，两年内为80%。由此类推，转让频率将大大降低，房地产投机的趋势将得到有效遏制。

张博表示，目前，地方政府在落实地方主体责任的过程中，往往陷入“一刀切”的局面，这对短期内控制房价，特别是商品房价格确实有一定的影响，但也会导致同时出现抢房现象。从长远来看，要落实房地产市场的长效机制，增加经济适用房和租赁房的供应，更好地满足人民群众的居住需求，实现“安居乐业”的目标。