人口聚集资源集中房价上涨 高原省会城市西宁楼市调查

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近年来，高原省会西宁市的一手住房价格呈现出明显的上涨趋势。其中，2019年10月，西宁市新房销售价格环比上涨2.8%，居全国首位。近日，《中国证券报》记者走访了青海省多个城市，了解到西宁房价上涨的背后，既有省会城市人口集聚效应下的需求增长，也有外资百强住宅企业密集落户下的升级效应。

□我们的记者张语倢

省会效应的增强版

省会城市往往聚集了全省的文化、教育、卫生和经济优势资源，几乎所有的省会城市都有虹吸效应，从而支撑了当地的房地产市场。在西宁，这种现象更加突出。

西宁位于青海省的东北边缘，是中国仅有的两个位于青藏高原的省会城市之一。据西宁当地人说，西宁是青海省为数不多的宜居城市之一。

西宁海拔约2200米。除了气候比北京干燥之外，记者并没有感到太多不适。进入德令哈后，海拔上升到近3000米，开始出现轻微的高原反应。在花土沟和格尔木，极端干燥的气候让新来者非常不舒服，几乎所有中高档酒店的房间都配有加湿器。

在经济上，西宁也是青海省的一个滚动存在。根据青海省近年来的国内生产总值数据，西宁市的国内生产总值占全省国内生产总值的一半以上。全省优质的文化、教育和卫生资源基本集中在西宁，全省排名前三的医院都在西宁。

胡亥新区是西宁市近年来大力发展的一个新区。在胡亥新区中心区，万达广场、唐岛673广场和新华联(顾臻000620)广场三个大型商业综合体连接在一起，星巴克、无印良品和当地的网上红色书店几何书店均位于其中。晚上，这里五彩缤纷，生机勃勃，广受欢迎，与北方一线城市广州和深圳的中心地区没有什么不同。“西宁人现在在这里吃饭和聚会。别低估西宁！”西宁人告诉记者。胡亥新区也是西宁市一手住房平均价格最高的地区，大多数新建筑的平均价格已经超过1万元。

西宁的繁荣激发了各州县居民对省会的向往。《中国证券报》的一名记者在海西州首府德令哈(青海省的国内生产总值仅次于西宁市)看到，当地商业中心普遍受到欢迎。除去工作日因素，德令哈当地人告诉记者，德令哈人现在愿意去西宁进行中高端消费。在格尔木和德令哈，记者随机采访了一些在企事业单位工作的人，这些人在西宁购房的比例很高。成都和西宁是最受欢迎的购房目的地。“大部分经济实力都在成都，在西宁买房是第二选择。”一名格尔木官员告诉记者。

一位在格尔木一家大型企业工作了一辈子的车队司机告诉《中国证券报》(china securities journal)，他在西宁买了一套房子，打算退休后搬到西宁。适宜居住的气候和更好的医疗条件是他在西宁养老的原因。

街头调查的直觉所证实的是统计数据。从2012年到2018年，西宁市城市人口逐年增加。截至2018年底，城镇化率达到72.1%。2016-2018年西宁市居民人均可支配收入年均增长率超过9%，为居民购买或改善住房提供了资金保障。

排名前100位的房地产公司竞相落户

是全国房地产开发商争相落户，直接推高了一地的房价吗？不同的党派对这个问题有不同的理解。然而，从Xi、郑州、南京等地的例子来看，近年来房价飙升，一到两年后，品牌住房企业积极增加土地储备的密集结算，当地房价往往会迎来一轮明显的上涨。

在西宁，这种现象反复出现。据媒体报道，恒大是西宁市第一家大型房地产企业，2013年进驻。然而，2016年后，西宁真正开启了品牌房地产企业时代，百强房地产企业密集进入。目前，西宁有10多家百强房地产企业有项目。

当《中国证券报》记者走访该市时，他们发现该市各地被包围的房地产项目工地都很繁忙。万科、五矿等品牌的住宅项目随处可见。一些当地人开玩笑说，西宁市热门地区的房地产建设项目进展很快，如果一段时间后没有来，很多地方会发生很大变化。

一些房地产业人士告诉《中国证券报》，房地产开发投资往往涉及数十亿至数百亿美元，因此我们在做出投资决定前必须谨慎。西宁市人口集聚效应突出，城市面积有限。从房企的角度来看，西宁房地产前景看好，吸引了一大批房企。从地价的传导机制来看，住房企业集聚、地价上涨、土地成本上涨、面粉价格上涨必然会传导到面包价格。

数据显示，西宁市的整体地价在最近三年快速上涨。最近，宁夏钟芳在西宁市收购了两块地。这两块地的位置都很好，平均楼层价格约为4700元/平方米。根据平均房价等于二倍底价的算法，如果不发生重大事故，预计未来两块地块的商品房单价可能在10000元左右。

发展与速度的关系

关于买房子的故事必须既快乐又悲伤。一位受访者告诉《中国证券报》记者，万达广场是围绕他所购买的房地产而建的，目前的平均价格比他买房时上涨了2000多元。另一位受访者有些失望，卖掉了快速上涨的房子，但他手里的房子没有涨多少。

上述在西宁购房的人属于“车主”，他们将享受到资产增值的果实。对于那些没有买房子的人来说，不断上涨的房价无疑给他们带来了巨大的压力。在西宁的一些地方论坛上，《中国证券报》记者看到很多关注房价上涨的帖子，有人说有一个8000元/平方米的新址，大家已经很开心了。房价不便宜，你想上车吗？它将来会上升吗？这些是他们关心的问题。

上述房地产人士对《中国证券报》表示，西宁楼市，尤其是一手住房的供应量并不大，不排除由于个别月份高端房产在市场上的集中，月增长量有所增加。同时，大型房地产企业的出现明显改善了西宁房地产市场的面貌。过去西宁的很多房子都是集资建房，基本上没有现代社区的概念。近年来，随着房地产业的发展，特别是大型住宅企业入驻后，大量的花园式现代住宅小区相继推出，满足了国内外居民改善居住环境的需求。"目前房价上涨的问题是如何应对发展和速度？"此人告诉记者。

目前的非官方数据显示，西宁市11月份新房均价较上月略有下降，许多地区的新房价格与上月持平。