袁一泓：楼市平淡 你要适应

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正文/袁

半年过去了，房地产市场怎么样了？

国家统计局7月15日发布的全国70个大中城市房价数据显示，63个城市新房价格环比上涨，2个城市持平，5个城市下跌；二手房方面，45个城市上升，4个城市持平，20个城市下降，这是自2019年以来城市数量下降最多的一个月。

21根据之前的数据，数据新闻实验室统计了70个城市上半年的房价数据。新房数量方面，68个城市上升，1个城市持平，只有岳阳市下降0.3%；二手房方面，59个城市上涨，11个城市下跌，青岛和广州领跌。

虽然深圳不再公布月平均交易价格数据，原因是交易价格水平容易受到结构的影响，不能准确反映房地产市场的真实运行情况，但要了解中国主要大中城市房地产运行的总体情况，我们不得不看看国家统计局的月数据，主要是抽样调查的加权平均数据。

普通人最关心的是房价。以上数据告诉我们，今年上半年新房价格普遍上涨，但涨幅仍在可控范围内；然而，二手房的下跌幅度正在扩大。这也符合房地产调控的一般规律。二手房对市场情绪的感知最为敏锐。进入僵持阶段后，一些城市的交易量下降，降价和优惠增加。当然，另一方面，如果市场繁荣指数回升，二手房将迅速好转。

7月15日，国务院办公厅召开新闻发布会。国家统计局发言人毛胜勇介绍了2019年上半年国民经济运行情况。除了房价，还有几个房地产核心数据值得关注。1-6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，1-5月增速回落0.3个百分点。

舆论注意到，房地产投资增速连续两个月下降，10.9%的增速自2019年以来首次低于11%，为全年最低值。上半年的最高增长率是从1月到4月，达到11.9%。

简要总结上半年房地产市场的主要特点:新房价格继续适度上涨，二手房下跌幅度扩大；房地产投资保持快速增长，但增速放缓；一、二线城市土地市场交易逐渐活跃，少数城市交易溢价快速上升，引起监管部门的关注和警示；几个城市限购政策的微调。

这些表现或特征中没有多少是出乎意料的。如果要说“出乎意料”，那就是自4月份以来，该行业出现了一波新的房屋交易浪潮。有人称之为“小阳春”，但也有人认为是“假阳春”，这几乎是昙花一现。五月下旬，回归变得索然无味。

这就是为什么当一个朋友让我写上半年的房地产市场时，我表示不情愿——不管你称之为稳定、平淡还是平静，简而言之，它是平静的。没有起伏，写起来会很无聊，读起来会很无聊。

许多房地产从业者预计售楼处总是挤满了人，很难找到一个房间，否则他们会大叫市场不好。但平坦或光滑，这正是主管部门想要的。不允许物价和土地价格上涨。任何透露这种迹象的人都将被警告，甚至被采访。然而，对于大多数一线和二线城市而言，房价大幅下跌没有依据，一些城市的人才政策也提供了支持。就这样。稳定。

我以前说过一句话，坚持住，坚持住房价几年。新房的价格限制起到了这个作用。许多城市新房的申报价格低于周边二手房的申报价格，因此一些购房者说“买了就赚”。理论上这是正确的。然而，以目前的价格转让二手房是非常困难的。买家会说:新房价格这么低，你为什么要卖这么高的价格？这可能是今年上半年11个城市二手房价格下跌的原因之一。

所有的总结都是为了展望。考虑到房地产市场，今年下半年的前景相当于预测。正如我所说，预测就像占卜一样，如果你猜对了，那只是一个幸运的胜利。但是做一些理性的分析是可以的。

我选择两个关键词，融资和投资。

房地产融资比房地产市场更引人注目。即使融资环境稍有波动，房地产市场主体也会感到剧烈波动。对于30家1000亿元以上的房地产企业来说，1个百分点的融资利率变化可能会影响数亿元的毛利。不紧张是不可能的。

众所周知，房地产融资正在收紧。去年下半年以来，一批房屋租赁专项债务已经暂停；今年5月，一批高价收购地块的房企被列入相关监管部门特别关注名单；今年6月，银监会指示成立房地产信托公司，并要求严格控制余额的增长。最近，有消息传出，几家信托企业暂停了房地产信托项目。随后，一些住房企业面临高达15%的新融资利率。

我个人认为，短期内，中小房企的融资渠道仍将受到制约，融资成本将呈现上升趋势。但总体而言，房地产融资是有保证的。不排除收紧后稍微平静下来。为了保持房地产市场的稳定健康发展，还必须给予基本的金融保障。我再次呼吁，引入一项致命且普遍适用的房地产金融政策是不合适的。

房地产投资将在10%左右波动。2018年房地产投资增长率为9.5%。今年1-4月份的投资增长相对较高，是因为去年底在建项目较多。然而，今年在棚改投资减少的背景下，房地产投资保持11%以上的高增长率是不可持续的。

从第二季度房地产企业积极收购土地的情况来看，下半年房地产投资不会太差。毛胜勇表示，在下一阶段的房地产市场中，稳定地价、房价和预期是可能的。在这种情况下，房地产投资不会有起伏。就我个人而言，我认为目前房地产投资不会拖累gdp。如果国务院部署的旧住宅区改造能在第三季度启动，一些与房地产相关的投资就能从侧面撤出。但在下半年，房地产从业者记住的可能仍然是这两个词，它们很枯燥。