苏州楼市调控再出“组合拳” “房住不炒”仍是主旋律

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7月24日，苏州再次出台了楼市调控政策，并继续从限购、限购和土地出让等方面提升对当地房地产市场的调控。这是地方政府在5月份反复调控后再次出台的楼市调控措施。据知情人士透露，自今年5月苏州被住房和城乡建设部列为预警城市以来，加强调控是当地房地产市场降温的必然举措。这项政策对房地产市场的多维度调控将有助于本地房地产市场进一步理性化。对于房价上涨过快的城市，房地产市场政策将更加严格，而“房子是为了居住，不是为了投机”的总体定位仍是调控的主要方向。

收紧是主要特征

"我没想到苏州会出台土地转让措施."7月25日，一位来自江苏的人告诉《中国证券报》。苏州这次出台的政策引起了人们对土地出让相关规定的关注。

《关于进一步促进全市房地产市场稳定健康发展的工作意见》表明，要严格执行土地收购自有资金申报审核制度，招标企业要说明土地收购资金来源并做出承诺。住宅用地出让投标保证金调整为30%-50%，在出让公告中设定。鼓励对居住用地实行“限价和土地限价”。在现有“一次报价”公开出让方式的基础上，根据市场情况明确界定出让地块上建设商品房的价格要求，引导投标人谨慎合理报价。

据上述房地产企业人士称，这类似于北京等地实施的“限制竞争房屋”政策。在土地出让过程中，“明确地块商品房价格要求”实际上限制了房地产企业的多轮报价。“商品房的价格在征地时是有限制的，这就抑制了征地过程中底价可能过高的情况。”

此外，苏州已明确表示要增加土地供应。上述意见指出，城市住宅用地规划供应面积为6000亩。其中，政策性住房用地不少于1800亩。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，苏州楼市调控充分体现了“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的总体政策思路。政策内容更加详细，以紧缩为主要特征。这对打击投资投机需求、促进市场稳定发展将起到积极作用。

在控制土地流转的同时，在需求方面，苏州再次升级了限购限售措施。

首先，限制销售的范围已经扩大。今年5月11日，苏州工业园区和苏州高新区(600736，诊断学)部分重点区域的新房限购3年；苏州工业园区的二手房被限制5年。有限销售范围已扩展至苏州市，包括姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区和苏州工业园区。

其次，外国居民在苏州购买住房更加困难。根据上述意见，非苏州户籍家庭在申请购买苏州市、昆山市、太仓市第一套住房时，应提供自购买之日起三年内在苏州市连续缴纳两年以上的个人所得税完税证明或社会保险(城镇社会保险)完税证明。以前，非本地居民购买第一套房只需要一年的证明。

房价上涨谈

这一次，苏州继续严格控制房地产市场。背景是自2019年以来，当地房价明显上涨，这吸引了住房和城乡建设部的采访。今年5月，住房和城乡建设部对佛山、苏州、大连和南宁进行了预警，这三个城市的新建商品房和二手房价格指数在近三个月大幅上升。

据嘉里数据，4月份苏州(含吴江)新建商品房平均成交价格为21884元/平方米，比上个月上涨6.51%。

二手房方面，安居客的数据显示，自2018年6月以来，苏州二手房平均价格连续13个月上涨，尤其是5月份以来。6月份，苏州二手房均价为18417元/平方米，同比上涨4.80%，同比上涨20.84%。

此外，土地出让市场的地价很高。4月下旬，苏州主城区出售了5块地皮，总溢价超过35%。在同一地区，一些地块的售价达到了历史最高水平。

在接受住房和城乡建设部的采访后，苏州的行动明显增加。5月11日，苏州市人民政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续、稳定、健康发展的补充意见》，提出了对苏州工业园区新二手房销售的限制。五天后，苏州又采取了一项举措，将工业园区的新购住房政策从五年调整为九年。

然而，在这些控制措施出台后，市场仍在适度上涨。根据链家网站的数据，5月份苏州二手房平均上市价格和参考平均价格分别为26636元/平方米和26420元/平方米；根据6月份的数据，与5月份相比，分别增加了1575元/平方米和565元/平方米。从热点来看，苏州工业园区周边二手房均价已经超过4万元/平方米，呈现出明显的上升趋势。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示，从政策力度来看，地方政策一直在增持，而不是一次性到位，目的是保持市场稳定，并期待市场企稳而非降温。至于苏州此次出台的政策，上述房企认为这应该是苏州近期调控的“终极模式”。“这应该有助于冷却市场”。

张大伟表示，鉴于5月份之前的政策，继续增持和限制销售，这表明市场短期投机氛围浓厚，苏州之前的增持政策对市场影响有限。这一政策增持预计不会对市场产生太大影响。

坚持“留而不投机”

在梳理了2019年以来各地出台的楼市调控政策后，虽然像苏州这样的城市在两个月内数次推出组合拳进行调控的并不多，但继续从严、坚持“住而不炒”的总体定位的方向并没有改变。

根据中原地产的数据，2019年上半年，全国发布了251项房地产调控政策，比2018年上半年的192项增长了31%。张大伟认为，调控将遵循“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的综合要求，调控不利的城市将继续承担责任。

业内人士表示，房地产市场的监管将遵循“城市政策”，地方政府的主要责任将更加突出。“从目前的监管体系来看，住房和城乡建设部谈的是常态化，地方政府巩固其主要职责，并始终关注房地产市场的变化。金融监管部门严格控制热钱进入楼市，多方有机结合，形成房地产监管体系，确保楼市稳定。”

值得注意的是，一些地区有放松房地产市场管制的迹象。日前，开封撤销了取消本地销售限制期的决定，继续实施“三年销售”。凯丰表示，它没有进行充分的市场研究和论证，也没有对可能的市场影响进行充分的预测和评估。据《中国证券报》记者调查，开封房价呈现下降趋势。

对此，上述知情人士表示，房地产市场的政策，由于城市，并不意味着各地可以轻率地放松他们的监管，根据房价的趋势。对于房地产市场的整体调控，我们要坚持住而不炒的方向，着力建立和完善房地产市场稳定健康发展的长效机制，坚决防范和化解房地产市场风险。同时，要完善城市住房保障体系，弥补出租房的不足。