租赁时代来临 房企角力长租公寓

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[摘要]在政策的东风和广阔的发展前景下，万科、碧桂园、龙湖、招商蛇口(001979)等主流开发商已经把他们的船头变成了租赁市场的蓝海。

《时代周刊》记者蔡颖

告别规模理论的英雄时代，房地产开发商开始大力布局长期租赁公寓。

同时，全国各城市大力发展和培育租赁市场，其中广州、深圳、南京、杭州等12个城市成为首批住房租赁试点地区。集中出台各种政策鼓励租赁市场的发展具有重要意义。用销售数字来定义房地产开发的概念不再是主流。租赁和销售的结合将在未来几年逐渐改变中国房地产市场的格局。

租赁市场蕴含着巨大的潜力和商机。根据链家研究所的一份报告，目前中国房屋租赁市场的规模为1.1万亿。据估计，到2025年，中国租赁市场的规模将增长到2.9万亿，到2030年将超过4.6万亿。

在政策的东风和广阔的发展前景下，万科、碧桂园、龙湖、招商局蛇口等主流开发商已经将船头变成了租赁市场的蓝色海洋。根据Cree研究中心的报告，中国前30家住房企业中有30%已经涉足长期租赁公寓领域。显然，随着房地产市场的变化，未来会有更多的开发商进入租赁市场。

房地产巨头吃“蛋糕”

鉴于这一万亿美元的市场，处于转型期的城市运营商万科成为首批规划出租房的开发商之一。

作为“支持城市服务提供商”战略的重要组成部分，万科从2014年开始积极部署长期租赁公寓市场。2016年5月，万科正式推出长期租赁公寓业务的统一品牌“公园屋”。根据万科2017年中期报告，截至报告期末，停车库已覆盖21个一、二线城市，已购置7万多间房，开业2万多间，平均入住率约为87%。

一线房地产公司碧桂园在2017年开始了租赁公寓的投资策略。2017年12月20日，集团正式发布长期租赁品牌发展战略，长期租赁品牌“大+加比国际社区”正式亮相。虽然进入长期租赁公寓的时间相对较晚，但它对自己的发展目标充满信心，力争在2020年实现100万套长期租赁公寓。

无独有偶，龙湖长期出租公寓的发展势头也非常强劲。在2016年龙湖中期业绩会议上，吴亚军董事长宣布推出“冠宇”品牌的长期租赁公寓。随着天河诺亚方舟工业园“关羽”的正式发布，其一线城市布局已经完成。龙湖长期租赁公寓负责人韩石透露，目标是覆盖16个城市，力争在三年内成为中国最大的长期租赁公寓市场之一。

世界武术不可能很快被打破。二、三层的开发商今年也在积极分享长期租赁公寓的蛋糕。金地、蛇口、凯撒和徐汇也有自己的长期出租公寓品牌。其中，招商局蛇口专注于国内中高档租赁市场，形成“一叠”、“一室”、“一堂”三条核心产品线。目前，深圳拥有约50万平方米和1.3万套长期租赁公寓产品。从涅磐归来的凯撒于6月13日正式涉足长期租赁公寓和联合办公领域。据估计，三年内将建成100，000套长期租赁公寓和50，000套联合办公卡。

长期租赁公寓的金融创新

由于持有房产的回收期长，长期资金需求大，出租房在资金运营和融资方面面临困难。市场迫切需要在传统融资渠道之外寻求创新的融资方式。

2017年10月23日，保利成功发行首只reits产品，开启了出租房资产证券化的新篇章。随后，招商局蛇口和徐汇相继推出了长期租赁公寓资产证券化。12月11日，中国建设银行(601939)与招商局集团在北京签署了长期租赁住房业务战略合作协议，并宣布已在银行间市场与招商局蛇口成功注册了200亿元人民币的“飞驰-荣剑投资住房租赁资产支持票据”，成为银行间市场首家长期租赁公寓的荷兰银行。

2017年12月26日，经过43天的时间，上海证券交易所批准了徐汇领先公寓的房地产投资信托基金，揭开了民营企业长期租赁公寓资产证券化的新篇章。据悉，徐汇灵聚房地产投资信托存储架注册规模为30亿，涉及10-15个项目，允许在2年内分期发行。

许多银行，如中国建设银行和中国工商银行(601398)，正在逐步参与租赁住房的市场建设。

2017年10月下旬，碧桂园与多家银行在长期租赁公寓领域展开合作。他们分别从建行获得200亿元人民币、江苏银行获得2500万元人民币(600919)和中信银行获得300亿元人民币(601998)。2017年11月3日，中国建设银行深圳分行与万科、华润等11家房地产企业签署了房屋租赁战略合作协议。除了推出5000多套长期租赁房屋外，它还为租户发放了一项名为“住宅贷款”的租赁贷款。

这种方式不仅可以为住宅企业提供持续稳定的现金流，还可以为未来的规模扩张奠定基础。