许维鸿：建立房地产行业长效机制 金融业可从三方面发力

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作者许维鸿(AVIC证券首席经济学家、中信经纬特约专家)

2017年，房地产市场调控政策出台力度加大，力度明确。据不完全统计，从2017年3月到11月底，100多个城市出台了150多项楼市调控政策，充分体现了中央政府在金融领域放开房地产市场杠杆的决心。如果市场上仍有投机者猜测明年政策方向将会逆转，这显然是一个愚蠢的梦想。

然而，房地产及其上下游产业需要健康发展，通过金融手段调控房价只是短期的政策手段。在中国经济由“高速增长”向“高质量发展”的新阶段，房地产行业不仅要响应国家去杠杆化和监管化的政策要求，还要加大行业改革力度，从根本上改善房地产行业的弊端。有必要稳定价格，理顺机制。那么，要建立房地产市场发展的长效机制，我们应该关注哪些方面？

首先，房地产行业的长期机制需要金融去杠杆化。在过去的三十年里，中国的财富爆炸式增长，而增量资产的货币化创造了房地产和信贷领域金融杠杆的滚雪球式积累。供应方结构改革的“三比一、一减一补”，除了整顿互联网金融和加强对资产管理行业特别是银行渠道业务的监管外，很大程度上是为了消除金融杠杆对房地产行业的价格干扰。

房地产行业的“健康”资产负债表需要“房子是为了生活”的基本原则，避免金融机构不良资产的积累，避免政府信贷和银行信贷的透支。其中，打破汇率是一个重要环节。股票型房地产的估值和定价不仅需要财务杠杆的良性循环，还需要对房地产市场的长期机制有一个客观的认识。

其次，房地产业长效机制的建立离不开产业集中度的提高和细分领域龙头企业的出现。全国房地产业的整合已经经历了多年，金融去杠杆化加速了这一过程，这是中国房地产业走向成熟的必然过程。近年来，越来越多的房地产上市公司在资金压力下被迫出售资产，这将进一步推动行业内形成一股强劲的趋势。风能数据显示，截至2017年第三季度报告，136家a股房地产企业中有36家资产负债率超过红线80%，占近26.5%。此外，有51家公司的资产负债率超过70%，占37.5%以上。

产业集中度的提升将使更多的中小房地产企业战略性地发展成为细分领域的专业化经营，这也是未来房地产业需要政策和金融支持的领域。旅游地产、养老地产、特色城镇、美丽乡村等个性化的房地产潜在市场，最终将改变中国“千城一面”的建筑困局，这就要求地方政府在区域发展规划中巧妙运用金融工具，在尊重市场的基础上多元化吸引各种资本。

第三，房地产业的长效机制最终取决于房地产企业现代公司治理制度的保障，这就要求国有资本有明确的权利和责任。房地产行业的长期稳定需要行业内每个企业的长期健康发展。2017年底，万科股权之争终于尘埃落定，这是一个建立房地产龙头企业现代企业制度的过程，也是股东大会、董事会和管理层之间关系顺畅的博弈。

无论是国家行业领导者还是细分领域的中小房地产企业，无论是国有房地产企业还是家族房地产开发商，行业发展规律都要求传统的“一字”管理从心底尊重股东和资本市场，最终实现企业所有者和职业经理人的双赢。中国特色社会主义市场经济体制离不开现代企业制度下的房地产业长效机制和国有资本混合所有制改革。

最近，许多中央企业的资本和资产整合突然加速。对于许多主业明确的工业中心企业来说，结构调整和效率提高必然带来“主业发展带动周边土地增值”的现代经济模式。混合所有制改革涉及到与产业相关的周边房地产开发的利益最大化，这需要在资本层面以市场化的方式加以解决。

归根结底，无论哪个国家，房地产及其上下游产业都是现代经济的重要支柱，都需要健康发展，而现代金融业是产业长效机制的保障。通过控制中央企业参与市场化房地产的道德风险，避免不公平的竞争优势，旨在打破房地产细分的行业壁垒。推而广之，不仅是房地产行业，2018年的中国供给侧改革也应在2017年“三比一、一减一补”的基础上，努力通过“打破壁垒”带来新的经济增长点，通过建立现代企业制度和资本市场，帮助实现经济改革“稳中求进”的大目标。(中信经纬应用)

[专家简介Paris证券首席经济学家许维鸿，曾供职于路透社集团、中国政府证券登记结算公司和法国外贸银行集团巴黎总部。他长期从事宏观经济和金融市场研究，研究领域涉及国际宏观经济学和国际化背景下的新兴市场发展模式。