金融与房地产要枝叶相持 严控资金违规入房市

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促进金融与房地产良性循环的形成是防范和控制金融风险的重要组成部分，也是各方关注的热点话题。金融与房地产良性循环的形成，一方面需要重点防范房地产泡沫风险，重点控制居民杠杆率过快增长，严肃查处各类非法房地产融资行为。另一方面，要充分发挥金融工具的配套作用，支持住房租购制度的建设。此外，要创新金融产品和服务，利用房地产证券化产品，有效地将住房租赁市场与金融市场联系起来-

预防和化解金融风险是一场我们输不起的战斗。2017年中央经济工作会议提出要促进金融与实体经济、金融与房地产、金融体系良性循环的形成。其中，促进金融与房地产良性循环的形成是防范和控制金融风险的重要内容。

作为一个高杠杆行业，传统的房地产行业离不开金融支持。随着银行“大门”的收紧，房地产行业如何自我管理？金融和房地产形成良性循环，成为市场的热门话题。金融与房地产的良性循环要求金融不仅要支持和促进房地产市场的健康发展，还要支持房地产长效机制的建立，同时不能助长投机和泡沫。

防止泡沫风险

严格控制资金非法进入住房市场

2018年1月30日，全国社保基金理事会主席楼继伟表示，房地产金融化是最重要的宏观风险点之一。在过去的一段时间里，中低收入人群通过投机购买房屋，这导致杠杆率迅速上升。大量非住房贷款流入房地产市场，其中以住房抵押贷款为代表的消费贷款问题最为突出。同时，总体而言，住房贷款占银行贷款总额的40%以上，如此高的集中度将给金融体系带来隐患。

目前，银行体系的重点是防范房地产泡沫的风险。具体措施分为两个方面:一是遏制居民杠杆率过快增长，打击挪用消费贷款和非法透支信用卡行为，严格控制个人贷款非法流入房地产市场。二是继续遏制房地产泡沫，严肃查处各类非法房地产融资行为。

同时，为了满足购房者的合理需求，实行差别抵押贷款政策。具体来说，对于房地产市场的需求方，即购房者，控制他们的贷款成本和贷款总额；对需要的和合理的改进需求给予适度的支持；坚决抑制投机性购买需求。在住房信贷方面，在配额和利率方面采取了不同的政策。

对于房地产市场的供给方，即房地产开发方，金融业将坚决执行房地产调控的相关政策，严格控制资金非法流入房地产行业，不得向不符合相关要求的房地产开发企业提供贷款。

支持租赁市场

发挥金融工具的配套作用

中国共产党第十九次全国代表大会的报告指出，我们要坚持住而不炒的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有的人都有房住。在这种基调下，中国房地产市场的转型开始了。过去“拿地卖房”的模式举步维艰，越来越多的房地产企业选择向“同时出售和持有业务”转型。中国的房地产市场已经从增量型向存量型转变。

中国银行(601988)协会首席经济学家巴曙松认为，房地产的长期机制是一个一揽子计划，包括土地、金融和税收等一系列工具。中国房地产市场的变化将对金融业产生巨大影响。房地产市场的过度投机可以通过对交易、税收和信贷进行适当限制来控制。与此同时，房地产行业的传统商业模式正面临洗牌。房地产开发商有很大的动力去探索新的融资方式。从金融角度来看，银行业也在考虑新的商业模式。

自2017年以来，金融机构(主要是银行)正加速抢占住房租赁市场。包括中国工商银行(601398)、中国建设银行、中国银行、交通银行(601328)和中信银行(601998)在内的多家正规银行已经在住房租赁市场展开了尝试。

中国联合基金总经理何良宇在接受《经济日报》采访时表示，住房租赁市场的发展，尤其是长期租赁，需要金融工具的配套。实现金融与房地产市场良性循环的核心是从金融片面支持房地产市场的扩张和增长转向支持租购住房制度的建设。在这个过程中，房地产健康发展的每一个环节都需要相应的金融工具的配合和支持，并通过资本市场形成一个闭环，用市场机制来迫使它，用公开透明的信息披露和持续的监督管理来促进房地产业的健康发展。

创新金融产品

租赁住房房地产投资信托基金进入市场

2017年底，好消息来自上海证券交易所。重庆龙湖企业发展有限公司申报的房屋租赁专用公司债券经上海证券交易所预审核，中国证监会批准。这意味着该国第一个单一的公共住房租赁特别公司债券正式“登陆”。

上海证券交易所相关负责人表示，推动房屋租赁企业发行公司债券和资产支持证券，是交易所债券市场近期发展的重点之一。何良宇向记者解释说，租赁住房的建设不符合现行有效的开发贷款政策。因此，住房租赁专用公司债券是在租赁住房建设中替代开发贷款的金融创新产品。国务院发布《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的房屋租赁企业发行债券和房地产证券化产品”。住房租赁专项公司债券的“落地”，可以为住房租赁业在资本市场的发展积累有益的经验，对加快住房租赁市场建设起到积极的示范作用。

同时，保利地产(600048)租赁住房reits(房地产信托投资基金)和徐汇地产租赁住房reits获批发行，标志着住房租赁市场与金融市场的融合，租赁住房reits进入市场。租赁住房房地产投资信托是房地产资产证券化产品。一般来说，它是以商业地产、住宅等房地产或房地产收益权为基本资产，以未来产生的经营现金流为投资者主要收入来源的金融产品。

随着中国十几年来城市化的快速发展，大量高质量的物业被持有，包括写字楼、零售物业、公寓、仓库、养老地产等。在房屋开发的同时，这些都是可以证券化的优秀基础资产。据北京大学光华管理学院房地产投资信托基金研究小组称，中国公开发行的房地产投资信托基金的市场规模将达到4万亿至12万亿元。

何良宇告诉记者，房地产资产证券化就是在这些持有的资产到期后对其进行盘活，使各种资金可以作为投资者持有，把过去的贷款变成今天的投资。这有三大优势:第一，房地产证券化符合现代金融的方向，充分发挥资本市场的优势，从单纯的贷款转向投资，从相对封闭转向开放透明，从不规范的个性转向规范化，迫使银行不再做简单的存贷款业务，而是做出投资考虑。对于金融业来说，这是一个重要的方向，打破交流。

其次，对开发商来说，长期占用资金会降低资金效率。其资金的一个重要退出渠道是资产证券化。出租屋证券化可以帮助出租屋企业加快资金回笼，解决出租屋投资回收周期长的烦恼。只要出口渠道解决了出口问题，前期投资就能更好地引导房地产开发企业从“再收购土地”投资的开发销售模式转向“再经营”的控股经营模式。

最后，对于政府来说，它将有助于增加出租房屋的供应，并帮助出租房屋市场迅速发展。资产证券化是在持有资产从土地收购到运营相对稳定后进行的，周期约为3年。振兴房地产资产证券化是完成产权持有和金融之间闭环的重要环节，有利于尽快振兴初始投资，形成新的投资能力。资产证券化为房地产企业提供了创新的融资渠道和投资退出途径。同时，以租金为收入来源的房地产投资信托基金安全性高，也能为社会基金提供更好的投资渠道。

北京大学光华管理学院教授张峥认为，reits是金融服务供给方结构改革的一个重要起点。reits市场的建设将为ppp和基础设施投资提供可行的融资策略，为熊安新区的发展提供新的融资思路，促进房地产业的产业升级和盈利模式转变。(《经济日报》？中国经济网记者朱惠春)