《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 4月9日起实施

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为规范国有建设用地使用权出让地价评估，3月9日，国土资源部办公厅下发通知，要求从4月9日起实施《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，同时停止执行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》。通知中明确指出，各地发布的土地价格评估政策如与本规范不一致，以本规范为准。4月9日前未出具土地估价报告的，可按本规范执行。

据了解，在保证正常地价机制和客观公正的前提下，为鼓励低效土地的振兴，增加出租房屋用地供应，促进多主体土地供应，《规范》在原试行规范的基础上进行了适当修改。

《规范》要求至少采用两种评估方法对土地使用权出让的土地价格进行评估。使用收益还原法时，土地收益应通过市场实例调查比较后获得，用于衡量收益水平的比较实例不少于3个，每一个成本应由当前市场的客观成本决定；使用市场比较法时，应在综合分析近三年本地土地市场交易情况的基础上，优先考虑正常市场环境下的交易。原则上，我们不应该使用更多的投标轮次和更高的保险费率的交易；采用成本逼近法时，国家或地方政府从土地出让收入或土地出让收入中计提的各类专项资金包括农用地开发资金、国有土地收益资金、农田水利建设资金、教育资金、保障性住房项目资金、新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节约指标等指标转移成本，不计入土地成本。

《规范》明确规定了特殊情况下的评估点，如场地不平整或不完全平整、特定条件下的招标、拍卖和转让、协议转让等。转让时约定租赁住宅面积比例的，相应比例的房地产价值按正常市场租金水平计算。以出让方式支付土地价款的，评估期以国土资源主管部门依法受理支付土地价款申请的时间为准。如果调整容积率，则应补缴的地价应等于容积率乘以新增建筑面积，容积率根据新容积率规划条件下评估日的容积率确定。如果调整前后的容积率低于1，则按照容积率1计算底价。调整用途，需要支付的土地价格等于新旧用途楼面价格之差乘以建筑面积。如果使用工业用地进行调整，应支付的土地价格等于新用途建筑面积乘以新用途建筑面积，再减去当前工业用地价格。多项土地利用条件同时调整的，各种条件调整带来的地价增减应单独核算，土地价款在合并计算中支付。

[我想纠正错误]负责编辑:汪洋