住房租赁资产证券化政策落地 租购并举迈出关键步伐

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住房租赁资产证券化政策的实施，将更好地推动租赁市场的发展，促进房地产市场的长期健康发展，也标志着“租购并举”的关键一步。

最近，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了一项促进住房租赁资产证券化的政策，引起了市场的高度关注。该政策明确了住房租赁资产证券化的基本条件、重点和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，并提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。

业内人士认为，这是资本市场支持租购并举的第一项政策。通过资产证券化为企业提供创新的融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道担保和租购的住房制度具有重要意义。

政策明确优先支持大中城市、熊安新区等国家政策支持的重点地区和试点城市利用集体建设用地建设租赁住房进行资产证券化的住房租赁项目。同时，我们将重点支持房屋租赁企业发行以其持有的房地产为标的资产的股权资产证券化产品，积极推广各类具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托(reits)。

"优惠政策使租赁住房产权和金融工具资产证券化一拍即合."戴德梁行高级董事胡峰表示，一方面，政策推动的住房租赁市场的发展为资产证券化提供了大量可供选择的基础资产；另一方面，资产证券化融资模式可以帮助公寓运营商快速提取下一阶段住房建设资金，为企业寻找融资和退出途径。

他认为，资产证券化可以帮助房屋租赁企业构建“投资、运营、退出渠道”的闭环商业模式，为企业增加对租赁房屋的投资提供信心和动力，有助于提高资产运营和管理能力。未来，当公开发行的房地产投资信托基金推出时，个人投资者可以通过投资住房租赁房地产投资信托基金享受房地产增值收益，而无需买卖实物资产。

事实上，近年来租赁市场的供给方改革一直在向深度和广度发展。住房租赁资产证券化政策的实施将更好地推动租赁市场的发展，促进房地产市场的长期健康发展。

中联黔元房地产基金管理有限公司总经理何良宇表示:“推进房屋租赁资产证券化是发展房屋租赁市场的重要组成部分。”

何良宇介绍说，自去年下半年以来，住房租赁证券化产品的审批速度加快，包括魔方公寓(Rubik's Cube)或链家(Chain Home)等轻资产运营商，以及保利、碧桂园等进入租赁住房运营领域的开发商。不同主体在租赁住房证券化的不同市场渠道有实践经验，产品的获批得到了监管部门的大力支持和市场的强烈反应。

此外，通过发行房地产投资信托基金，我们可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，并通过多种渠道增加租赁住房的供应。

专家建议，地方政府应逐步探索改变土地供应方式，降低租赁住房的运营成本，提高投资回报。同时，财政、税务等部门应协调考虑针对证券化产品的税收优惠政策。