社科院：去年土地成本占房价比重提高

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记者14日从了解到，中国社会科学院副研究员王今天表示，2017年征地面积扭转了2014年至2016年的三年负增长，土地交易价格比2016年上涨49.4%。同时，2017年平均交易价格继续大幅上涨，同比上涨29%。这使得土地成本与房价之比进一步上升，2017年土地平均交易价格与商品房平均销售价格之比达到0.68，意味着未来房地产市场将出现成本驱动的房价上涨。

5月14日上午，中国社会科学院召开2018中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书新闻发布会。该书执行主编王副研究员介绍了相关情况。

对于2017年中国房地产市场存在的一些突出问题，王表示，主要有以下几个方面:

(一)房地产市场受到强有力的政策调控，急需建立长效机制。自2016年中央经济工作会议提出“房子是为了生活，不是为了投机”的基本理念以来，全国房地产市场上已有100多个城市实施了限制性政策，包括限价、限购等五项限购政策。虽然制动的短期控制效果很明显，但不能持续很久。

与此同时，2017年中国共产党第十九次全国代表大会和中央经济工作会议都提出要加快建立以供应为主、多渠道保障、租购并举的住房制度，这也表明房地产调控政策由短期调控政策向长期机制转变，房地产长效机制亟待建立。

(2)去库存化效果明显，人口流出地的房屋空应警惕。与2016年相比，2017年房地产去库存效果下降了1亿平方米，去库存效果非常明显。然而，在2017年分市政策的影响下，销售面积下降了15.3%，近年来大幅增长。

然而，从不同的物业类型来看，可以看出住宅楼宇的销售面积大幅下降，同比下降25.1%。三月份，商业楼宇的数目为4.0，而写字楼的销售面积则基本持平。但同时，从不同城市来看，40个大中城市的商品房销售面积下降了2.0%，而其他城市的商品房销售面积增加了13.9亿。同时，2017年商品房销售面积增长7.7%，主要是中小城市商品房销售的结果。

统计了2017年60个主要城市的新流入人口，约占全国总人口的50%。一方面，大中城市的销售面积减少，而其他城市的销售面积增加。与此同时，中小城市的人口仍然向大中城市转移，所以这是一个矛盾。同时，由于拆迁带来的补偿性住房需求的集中释放，不同于人口流入带来的住房需求的增加，一些中小城市新建了住房。

(3)土地价格持续大幅上涨，房价上涨的风险由成本上涨驱动。可见，2017年，征地面积扭转了2014-2016年的三年负增长，土地交易价格也比2016年上涨了49.4%。与此同时，2017年平均交易价格继续大幅上涨，自2013年以来连续第五年保持两位数增长，同比增长29%。

商品房销售价格涨幅大幅下降，但土地交易价格涨幅继续扩大，这进一步增加了土地成本占房价的比重。2017年，土地平均交易价格与商品房平均销售价格之比达到0.68，这意味着未来房地产市场可能会出现成本驱动的价格上涨。

(4)个人抵押贷款的负增长导致开发商提高融资成本的压力。从资金来源来看，国内贷款和利用外资大幅增加，自筹资金略有增加，但存款、存款预付款和个人住房抵押贷款增速有所下降。个人抵押贷款的增长率从2016年的46.5%急剧下降到2017年的-2.0%。对于房地产企业来说，融资成本的上升和土地成本的上升可能导致未来房地产市场中成本驱动的房价上涨。

(5)房屋租赁价格不平衡，房屋租赁市场发展方向需要明确。统计数据显示，世界租金与收入比率的合理标准不超过30%。从国际经验来看，租售比的合理范围应该在1: 200到1: 300之间。2017年，房屋租赁价格涨幅为2.9%，明显低于房屋销售价格涨幅。房价所占比重相对较低，这大大增加了租赁市场的供给，这可能导致租赁价格和销售价格进一步失衡。