评论 | 谁说住房供地不足从未存在过

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经济观察报张柏仁/温6月11日，我在最新一期的《经济观察报》上读到一篇文章，题目是“住房用地供应从来就不充足”。这篇文章的题目是观点。作为一名房地产从业者，我对这个观点有不同的看法。

为什么我不同意这个观点？逻辑非常简单。如果土地供应一直充足，房价怎么会年年上涨？在这背后，很明显，土地价格正在上涨，而土地价格却因为短缺而上涨，即供应短缺。细分来看，住房的价格涨幅远远高于商业地产，因为住房的供需失衡程度远远大于商业地产。

这不是我的废话。去年监管期间发布的一份文件也支持我的观点。

2017年4月6日，中国住房和城乡建设部官方网站发布了关于住房和城乡建设部与国土资源部联合调控房价的声明。其中两项涉及土地供应，以从根本上解决许多城市住宅建筑供需不平衡的问题。

如文件所述，如果库存不足6个月，不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐；6-12个月内，土地供应必须增加；18-36个月，减少土地供应；超过36个月，土地供应将直接停止。地级以上城市，包括人口超过100万的县，必须在2017年6月前向公众公布你们的三年土地供应计划和五年土地供应计划。执行情况将每六个月向中央政府报告一次，所有数据欺诈行为都将得到严格处理。

如果住房供应充足，这两个部将不会联合发布这份文件。

措施详细，文件严格。然而，一年多过去了，随着一些地方房价的上涨趋势，更多的城市陷入了土地供应不足的困境。许多热点城市的住宅存量还不到六个月，但土地并没有显著增加。一年多来，似乎这两个部没有惩罚那些城市。这是当前房地产监管和市场的尴尬现实。为什么会有这样的情况？

在中国，地方政府是土地的唯一供应者，具有典型的垄断地位。随着新一轮的城市扩张，中国大部分城市的土地资源是充足的。目前，一些地方政府负债累累，这些地方政府需要出售土地作为财政补贴。因此，地方政府有能力、资源和动机提供土地。那么为什么这么多城市仍然没有足够的土地供应呢？

这是因为，即使它是唯一的供应场所，政府在这里也有许多问题要解决:

首先，是土地指数的问题。在总体规划中，政府给予每个城市的土地数量是有限的，同时还有工业用地、商业用地、教育用地和公共用地等。，而剩余的住房用地本身是有限的。此外，一些地方领导人明显偏向商业，导致商业地产库存严重。

第二，是土地整理的问题。因为只有耕地可以被征用和拍卖，这需要时间和费用。

第三，是土地拆迁问题，尤其是对旧村庄的拆迁，这是最能贡献土地的问题。钉子户可以推迟村庄的拆除。如何设定补偿标准，如何筹集资金，如何与开发商合作，也是影响土地供应的主要因素。

最后，是土地定价问题。房地产市场的低潮:设低让开发商赚取利润，设高往往没人想要；房地产市场的火爆时期:它经常被抢成地王，而中央政府的调控措施绝对不会让地王出局。因此，地方政府的土地拍卖是对智慧和技能的考验。

综上所述，虽然政府似乎垄断了土地，但真正顺利地拆除旧村旧市、成熟旧地、赢得土地指标、顺利地通过规划、协调地完成招标拍卖是一个极其复杂的过程。当有文件时，绝不会有无数土地供应的简单问题。

近年来，大部分城市和大部分时间土地供应紧张，尤其是作为人口流入主要地区的一、二线城市，这些城市大多土地供应不足。即使在楼市冷清的时期似乎有一些存货，一旦上升周期到来，买家向上买而不是向下买的热情就会立即到来。这是中国房地产市场的供求在过去十年里无法走出怪圈的显著特征。说从来没有住房用地短缺，这是无视现实的。

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(作者是房地产从业者)