土地增值税法征求意见截止 部分细节仍待明确完善

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备受市场关注的《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》昨日开始公开征求意见，征税范围、征税方式和税率成为讨论的焦点。

房地产开发企业清算条件收紧

征求意见稿最重要的变化是从以前的暂行规定转变为法律，调整了征税范围。

例如，结合国家土地制度改革，集体土地及其地上建筑物首次被纳入土地增值税的征税范围，同时土地增值税收入调节基金在后期被取消，使得立法前后集体房地产负担总体稳定。

为了保持现行税制框架和税负水平总体不变，原四级累进税率仍适用于这一税率。但是，普通住宅减免规定的调整、纳税期限的界定以及征收管理模式的调整仍然对房地产开发企业产生影响。

例如，税务机关可以要求纳税人提前清偿的条件被直接规定为纳税人必须清偿的条件。如果转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的85%以上，必须在90天内向税务机关申报清算，不得通知税务机关。

业内人士普遍认为，清算收紧等措施对纳税成本影响不大，但它们减少了空企业的营业时间，增加了企业的整体财务压力。预计土地增值税调整对土地储备大、开发周期长、产品溢价高的开发商影响明显，但对周转快的企业影响较小。

《征求意见稿》还在税收优惠中增加了建设增值税率低于20%的保障性住房的免税条款，同时赋予地方政府一定的决策权。

“条例将更加严格，这将有助于进一步规范房地产税收管理，避免税收流失，增加地方财政收入。适当授权地方政府减免税，有利于地方政府根据具体情况调整政策，促进地方经济发展，维护房地产市场稳定。”在接受《上海证券报》采访时，国家会计学院财政政策与应用研究所所长李表示。

个人是否继续被豁免仍然是人们关注的焦点

个人是否继续被豁免仍然是公众关注的焦点。

根据原《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》，个人销售住房暂免征收土地增值税在本次发布的《征求意见稿》中，减免税政策并未涉及上述内容。

《征求意见稿》明确规定，只有四种情况可以减免土地增值税。但是，“国务院授权减征或者免征土地增值税的其他情形”。主要考虑的是，国务院需要根据经济社会发展情况，确定一些阶段性和过渡性的优惠政策，如企业改制重组的土地增值税政策，以及与房地产市场调控相关的土地增值税政策。“业内人士认为，这为空未来的房地产市场监管预留了很大的空间。

然而，许多专家告诉上海证券交易所，目前不太可能对个人买卖房屋全面征收“土地增值税”，但也不排除将来会有条件征收。

也有一些细节引起了讨论。例如，各地都有这样的案例，股权转让基本上被认定为房地产转让，因此征收了土地增值税，这导致了在土地增值税法律法规体系缺乏反避税条款的前提下，是否可以重新界定交易的法律形式的争议，但征求意见稿没有包括反避税条款。

根据《财政部2019年立法工作安排》，财政部计划力争在今年内完成部内土地增值税法的起草工作，并及时向国务院报告。根据《国务院办公厅关于印发2019年国务院立法工作计划的通知》，土地增值税法草案不在今年提请全国人大常委会审议的法律案件之列。业内人士预计，《中华人民共和国土地增值税法》最早将于2020年提交全国人民代表大会常务委员会审议。