世联行下滑难阻，上半年净利预跌六成以上

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世界银行的困难时期还没有结束。经历了艰难的2018年后，世界银行今年上半年的净利润没有逃脱下滑的命运。

几天前，世界银行发布了一份业绩预测。1-6月，上市公司股东应占净利润预计为5955.84万元-1.19亿元，同比下降60%-80%。交易服务收入的下降和公寓管理业务早期的暂时性经营亏损，已成为世界银行业绩下滑的“罪魁祸首”。

在过去的2018年，由于上述两个因素，世界银行经历了自2009年上市以来的首次收入和净利润下降，其中经营收入为75.34亿元，同比下降8.26%，上市公司股东应占净利润同比下降58.59%，至4.16亿元。

自2018年下半年以来，房地产市场已进入下行通道。2019年，虽然有一段短暂的小阳春，但压抑的气氛并没有得到扭转。根据国家统计局的数据，2019年1-6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，1-5月增速下降0.3个百分点。开发投资连续两个月持续下降。

与此同时，自2019年以来，中国商品房销售面积的增长率一直呈负增长，且从1月到6月的下降幅度持续扩大。曾经规模高速增长的住宅企业也陷入了增长乏力的困境。今年上半年，碧桂园的股权销售同比下降9.28%，恒大的总销售额同比下降7.36%。万科、保利和融创实现了增长，但最高增长率仅为13%。

作为房地产的下游企业，当房地产企业陷入宏观调控时，世界银行也难以幸免。世界银行的代理服务业务收入在开发商收到全额付款后确认，但由于备案时间延长、银行贷款减少以及开发商自身的流动性，世界银行的结算进度也受到严重影响。然而，世界银行副总经理兼董事会秘书袁宏昌早些时候告诉时代财经，后期结算收入不能完全代表公司目前的经营状况。

根据世界银行发布的季度报告，截至3月31日，公司累计已实现但尚未结算的代理销售额约为4025亿元，这将在未来三至九个月带来30.7亿元的代理费用收入。

为了减少调控的影响，世界银行曾经把对五线城市更加宽松的调控作为一个重要的扩张方向。2017年，世界银行提议在3月和4月加快五线城市的下沉速度，到2018年，它将进驻200多个地级以上城市，覆盖2500多个案例。

世界银行成立于1993年，见证了中国房地产市场发展的全过程，伴随着中国房地产市场的多轮沉浮。2014年，当万科总裁俞亮提出房地产应该进入白银时代时，世界银行行长陈劲松也认为房地产的规模扩张已经到了困难时期。作为一家专注于增量房地产交易的服务提供商，世界银行面临着巨大的发展压力。"如果世界银行只是一家赚取交易佣金的公司，那么它尤其具有反周期性."

在这种压力下，陈劲松提出了“祥云战略”，世界银行开始多元化经营，在原有的“房地产代理销售+顾问”的主营业务基础上，增加了金融业务、互联网+电子商务、长期租赁公寓、工商资产运营、养老服务、物业管理等新业务，希望摆脱一度单一的盈利模式。

在众多新业务中，长期租赁公寓是最引人注目的。陈劲松曾经说过，世界银行的长期租赁公寓品牌“鸿普”的目标是100万套公寓。

然而，投资大、回报期长的长期租赁公寓显然是一块硬骨头。自去年以来，市场上一个接一个地传出了长期租赁公寓打雷的消息。施琅、远洋运输等房地产企业正准备撤资，万科的“万村计划”也面临许多困难。对世界银行而言，长期租赁公寓在发展初期带来的“负面影响”也非常明显。从2018年到2019年上半年，长期租赁公寓已经成为世界银行净利润下降60%以上的原因之一。

由于扩张成本和运营成本的增加，世界银行资产运营业务(长期租赁公寓所在的业务板块)的毛利润2017年为-1.84亿元，2018年为-4.18亿元，亏损进一步扩大。资产运营业务和其他交易业务是目前世界银行毛利润亏损的两大业务。

像所有带着美好愿景进入长期租赁公寓的企业一样，世界银行也需要面对这样一个现实:长期租赁公寓业务的利润很远，正在蚕食利润。

自2018年以来，世界银行大幅减少了对长期租赁公寓的投资。12月21日，世界银行宣布暂停其子公司世界银行红浦的增资扩股。此外，根据世界银行的公告，2017年，红浦公寓的签约数量超过10万套，有3.5万套在役。然而，在2018年，合同数量没有公布，在役人数接近30 000人，这是世界银行在2018年上半年宣布的。2019年1月，世界联合鸿普公寓总经理甘伟辞职。

另一方面，为了降低租房成本，与以前的“二房东”租赁模式相比，世界银行现在更倾向于选择轻资产托管模式。袁宏昌表示，世行正在寻求与政府人才公寓、经济适用房和工业园区经济适用房合作。2019年3月和4月，世界银行红浦公寓团队中标宁波市政府的两个公寓托管项目——宁波国际青年人才社区和宁波高新区凌云公寓。

世界银行的一名员工向时代财经透露，自2019年以来，红浦公寓通过轻资产托管模式，已经积累了3000多套新房。

世界银行无法给出长期出租公寓何时能扭亏为盈的答案。然而，今年6月，袁宏昌在回答关于长期租赁公寓持续亏损的询问时透露，预计公寓项目当年的收入将涵盖2021年至2022年的已付底价租金、装修摊销和项目运营成本。