房企半月抛170亿美元融资案 40家房企借债直逼4200亿元

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进入7月后，第一季度和第二季度略有放松的融资渠道开始再次收缩。然而，由于偿债和补仓两大需求，一些房地产企业仍不得不转向海外发行债券，即使成本超出预期。从7月1日到现在，在不到半个月的时间里，20多家房地产企业已经发布了一批海外融资计划，涉及金额总计170亿美元，约合1170亿元人民币。

开发商资金链上的压力可能比想象的更大。进入7月后，第一季度和第二季度略有放松的融资渠道开始再次收缩。然而，由于偿债和补仓两大需求，一些房地产企业仍不得不转向海外发行债券，即使成本超出预期。

据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的统计数据，从7月1日至今，在不到半个月的时间里，20多家房地产企业已经发布了一批海外融资计划，涉及金额总计170亿美元，约合1170亿元人民币。虽然不是所有的都成功发行了，但可以看出开发商对这些资金的渴望。

“最近，房地产公司面临多重控制和资金紧缩。在加强信托融资监管的预期下，海外美元债券实际上已经收紧，特别是对大规模融资的监管，但对正常融资没有影响。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》采访时表示，近期发行的美元债券资本成本明显上升，预计企业融资压力将加大。

由于房地产行业进入“白银时代”，2019年上半年非常不稳定。大型住宅企业主宰着土地和M&A市场，而中型住宅企业则陷入了资金链危机，而小型住宅企业甚至出售项目以求生存。

根据通策研究院对40家典型房企的融资情况监测，今年上半年恒大、招商局蛇口(001979，咨询股)、R&F地产(港股02777)、金科股份(000656，咨询股)等房企融资总额均超过200亿元，最高超过400亿元。

据同策研究所提供的统计，《证券日报》记者发现，2019年上半年，40家典型房企完成融资近4200亿元。其中，今年6月，40家典型房企完成融资611.6亿元。

通策研究所的陈萌萌表示，由于5月份融资大幅下降，6月份的环比增长并不意味着融资环境正在好转。相反，各种债务融资方式的融资额仍处于较低水平，这使得住房企业通过市场化融资渠道融资的难度越来越大。

陈表示，在融资层面，房企出售股份的做法再次被采用。2019年上半年，股权融资金额持续上升，参与股权交易的房地产企业数量大幅增加，部分房地产企业连续数月转让项目子公司股权。

根据通策研究所的统计，上半年，股权融资的金额和比例持续上升。2019年6月，40家上市房地产企业实现权益融资75.68亿元，占融资总额的12.37%，上月为41.32亿元，占11.23%，其绝对值和比重均为双升。

具体而言，6月份，股权融资方式主要包括国内再融资和海外配股融资。

更重要的是，6月份，40家房企发行的公司债券几乎都是美元债券，美元融资总额为224.01亿元(32.6亿美元)，占融资总额的36.63%；融资总额为人民币6049万元(6873万港元)，占0.10%。一般来说，在国内发行债券仍然很困难。

值得注意的是，自6月份以来，发行美元债券的热潮一直持续到7月份。在过去的半个月里，20多家房地产公司已经发布了170亿美元的融资计划。

“最近发行海外债券的房企主要是第二梯队和第三梯队的房企。这些企业负债率高，发债成本相对较高，但单次发行额度普遍较低，大型融资计划不多。超过25亿美元。”张大伟在接受《证券日报》采访时表示，美元债券并不是房地产企业的主要资金来源，只有一些企业，尤其是在港上市的企业发行了更多的美元债券。目前，信托和海外融资还没有完全中止，预计影响不会太大。

然而，房地产企业发行债券的成本正在上升。张大伟在接受《证券日报》采访时表示，今年上半年，住房企业发行美元债券的平均融资成本只有6%左右，之后迅速上升。自7月份以来，美元融资的平均利率一直高达8%，甚至达到15%。

张大伟进一步表示，今年上半年，房企融资后，在土地市场上发挥了实力，50个城市出售了超过2.2万亿元的土地。然而，自第二季度以来，在住房企业融资额下降后，土地掠夺现象有所减少，尤其是融资渠道较少的住房企业，承受着巨大的压力。

陈萌萌表示，住房企业通过市场化融资筹集资金的难度越来越大，资金需求量大的住房企业采用多元化融资方式，但融资额度有限。在有限债务融资的情况下，越来越多的房地产企业不得不选择股权融资，通过转让项目子公司的部分股权。