毕业季叠加N+1整治 部分区域房租上涨

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近日，《今日北京商报》记者走访了昌平、朝阳、海淀等地区，了解到除了成交量增加外，由于毕业季节装修了n+1分割房，一些热点地区的租金也略有上涨。

然而，由于今年北京的住房数量充足，基本达到了供需平衡，整体租赁价格稳定，没有出现大的波动。从月度变化来看，预计在8月和9月进入淡季后，北京租赁市场的成交量将略有下降，价格将有所下降。

那些拥有绝佳位置支持的公司仍然看涨

《北京商报》记者今天走访发现，目前北京租赁市场整体价格涨幅有限，但一些区位条件好的地区，特别是基础设施完善、交通便利的地区，在毕业季节的祝福下，仍然实现了逆市上涨。

宋航(化名)原本计划换房。"每个暑假都是换房日，因为原来的房子涨价了."宋航透露，虽然他住的房子没有涨价，但条件太差。“一个陌生的朝北的室友，他的公共卫生状况很差，而且他的房屋管理系统在加班时被锁在外面。”原来，我听说今年的价格不高，所以我趁到期换了一个。然而，在看到一圈房子后，这个想法很快被打消了。

淡季时，宋航位于朝阳区的小关北里社区总体上还算舒适，像蛋壳一样的长期租赁公寓的租金水平为2500-3000元/月。因为这里有很多老社区，而且房子供应充足，楼下其他房子的代理人经常“勾搭”她换房间。然而，整个社区没有3000元/月的免费住房。"如果你稍微看一下，你会得到3500元."想想你自己的有很多空位的“家”，它仍然可以保持前缀2的租金水平，所以你必须选择“忍受”来保持不变。

“有更多的人在看房子，租金交易量有所增加，租金价格自然会上涨。”朝阳区小官北里连锁店的代理人今天告诉《北京商报》说，目前的租金价格比上一次有所提高，一些区位便利、面积大、住房设施质量高的房屋租金将会进一步上涨，这是由市场需求决定的。

记者从海淀区Xi二七站附近的一家“我爱我家”( 000560)商店了解到，目前，空几乎有一套符合毕业生要求的房子被卖掉了，只剩下两三套不到2200元的房子，而且都有“缺陷”,比如居住面积小、出行不便。这里的工作人员告诉记者，该地区靠近中关村(000931)科技园，周围有大量的互联网公司和初创企业，如小米、百度、联想等。，这是毕业生就业的首选。因此，这个地区对租房的需求很大，而且成交量也很大。

“如果你想尽快买，你以后可以租给别人。”在昌平区回龙观的一家中介店里，记者得到了同样的答案:这里的工作人员告诉记者，只有一套符合毕业生租房要求的“廉租房”，虽然未来会有新的住房补充，但绝对不会是这个价格。

尽管今年的北京租赁市场与去年的“一室难求”有所不同，但自春节以来，气温已大幅下降。根据北京市房地产中介行业协会的数据，北京市房屋租赁市场4月份继续下滑，交易量较3月份下降了18%；不仅是实际交易，而且统计数据显示，4月份，网络用户的页面浏览量环比下降，从商店寻求租金的客户数量也大幅下降，潜在需求也大幅下降。从区域情况看，朝阳、海淀、西城、昌平、丰台等地区仍可称为活跃交易区，但交易量环比下降10%以上。

毕业季节的到来扭转了之前的低迷。据我爱我家研究院统计，6月份北京房屋租赁交易量同比增长14.42%，同比增长1.39%。

n+1隔墙房间改造的叠加效应

除季节性因素外，许多租房者和中介公司都表示，隔墙房屋的日益翻新也从侧面减少了低价房屋的供应。

于淼，曾经住在朝阳区丁福庄北街天台丁福园，刚刚经历了被赶下床的困境。“当人们一大早还没有醒来的时候，居委会和拆迁队一起敲门。与自己分享的房地产中介公司员工听说，他们不得不拆除隔墙房屋，果断地“上路了。”据于淼介绍，她所租的房子是2017年8月从她的朋友那里转租的，该房子的代理人是北京世纪嘉福房地产经纪有限公司.."当时，离最后一个合同期结束还有4个月."虽然她预计到期后房价会上涨，但她没想到的是，由于赶上了集体租房的装修，市场供应量急剧下降，她的房租上涨了50%，从原来的800元涨到了1200元。“第二年更好。政府稳定租金后，给了我100元。我没想到会赶上这个。”当我再次提到那天的情形时，于淼仍然有一种挥之不去的恐惧。根据她的回忆，在她早上起床之前，房间外面一片混乱。通常情况下，中介工作人员会起来洗漱做饭，而门上的装饰很凌乱，所以他们并不在意。“谁知道，居委会的人会敲我房间的门，说隔壁是非法的，让我马上搬走。”在没有任何通知、没有任何警告的情况下，于淼那天晚上几乎睡在街上，嘴里说着这样一句话:“一旦发现隔墙的房子，就要拆除，而且要在同一天拆除，决不能过夜。”

但她最不能理解的是，她从来不知道她住的房间是一个隔断的房间。“隔音效果很好。隔音室旁边并没有几块钱的声音。我不在这里。”至于拆除的原因，居委会告诉于淼，这是因为她收到了业主的报告，她必须拆除她住的隔墙房子。对此，于淼也感到委屈，因为在那之前，她不知道她住在一个隔断的房间里。

“有多少东西，你能全部拿走吗，没人在乎。”于淼告诉记者，居委会安慰她说，政府规定中介有责任重新安排住处，但直到现在，中介还没有明确声明她仍处于“流浪”状态，东西仍在她自己的卧室里。

“目前，我只能暂时借到一个朋友的房子，我必须找到一个新的地方住。”于淼激动地说，他目前没有多余的钱租房，希望中介公司能退还3个月的房租。但是，关于房租退款，于淼多次致电北京世纪佳富房地产经纪有限公司相关负责人，但一直处于忙碌状态。

据了解，北京市住房和城乡建设委员会和北京市市场监督局于7月8日正式发布了三个示范合同:北京市房屋租赁合同、北京市房屋租赁经纪服务合同和北京市房屋租赁经纪服务合同。在执行具体合同时，禁止集体租房或分割房屋，禁止改变房屋内部结构和变相租房。

对此，中介机构的工作人员在接受采访时也证实，北京方面对分割房屋的态度是，如果有任何举报，就立即拆除。

“事实上，北京经过几轮整顿，把一个房间分成两个房间的隔墙很少。现在，它可以被视为一个隔墙房间，基本上是n+1。”一位中介承认，为了增加租金，许多业主和中介关闭了原三室一厅中符合面积要求的客厅，并将其算作租金。“从居住条件来看，这并不影响质量，但因为它改变了房子的结构，所以被判定为违法。”

市场不具备大幅上涨的条件

生活在一个大家庭里并不容易，这是“北方漂泊者”最真实的写照。毕业季节分房监管的“重拳”会不会促进北京房租价格的进一步上涨？

对此，和硕首席分析师郭毅今天告诉《北京商报》，每到毕业季节，北京的租赁市场都会因需求增加而增加，这将导致整体租金上涨，但今年的情况有所改变。

据郭毅介绍，影响租金上涨的因素有两个。首先，近两年来，北京市常住人口呈下降趋势，缓解了紧张的供需矛盾。二是从北京租赁市场的供给方面来看，近年来北京商品房市场的发展规模相对较大，因此随着住房的改善和升级，一些旧房被释放出来，给租赁市场注入了“活水”。北京整个租赁市场的供应量在增加，整体租赁价格稳定。

然而，易居研究院智库中心研究主任严跃进也承认，大量非法分割的房屋被拆除，这将在一定程度上减少廉租房的数量，“例如，价格在1500-2500元/月/间的房屋，这正是目前北京租房市场的‘主力军’。”如果需求在毕业季节上升，大量叠加的隔墙房屋将被拆除，这将不可避免地影响租金价格。

“然而，今年北京的住房供应是充足的。在供需平衡的情况下，租金上涨的可能性很小。”在严跃进看来，去年北京的出租房价格大幅上涨，主要是因为中低端的房子因为不符合要求而退出，但今年北京的出租房市场却不同。也可以预测，下半年北京的租金水平将保持相对稳定的状态。此外，随着月度变化，预计在8月和9月进入淡季后，北京租赁市场的成交量将迎来小幅向下调整，价格也将下降。