别墅市场同比升温明显 高端项目供应仍稀缺

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■我们的记者王松才

2019年上半年，北京别墅市场明显升温。根据中原地产研究中心的数据，2019年上半年，北京别墅市场新增2137套，同比增长约40.3%；售出2109台，同比增长约99%;平均交易价格同比增长约48.3%。2019年上半年，在更为严格的“别墅禁令”下，别墅市场迎来了全面的供大于求、去转型和均价。

然而，这种市场形势可能会继续。根据最新的市场数据，7月初北京售出185套别墅，略高于上半年的平均数据，但7月份整体市场存量继续在高位逆转:2018年下半年北京别墅可售存量为9894套，达到2014年以来的峰值，2019年上半年降至9479套，7月初继续降至9428套。

土地市场是别墅供应的“晴雨表”。自2017年以来，北京95%以上的住宅用地供应都是限价房和共有产权房。在2018年出售的50块住宅用地中，容积率低于1.2，不受“7090”政策限制，只有6块符合别墅开发条件。

2019年，别墅市场的主要新供应力量是有限竞争房项目。在北京的房地产市场，开发商通过“高低搭配”有限的竞争地块来打造别墅产品是一种行业惯例。因此，重叠别墅和联排别墅的总供应量从2017年的84%跃升至2018年的95%。这一趋势在2019年更加明显。据相关统计，2019年上半年排名前三的别墅都是限制竞争的住房项目。

结合上半年别墅市场交易数据和土地供应情况，业内人士表示，他们对高端纯别墅产品的市场前景更加乐观。一方面，包括北京在内的全国各地都在严格调查非法批地和规划，新别墅项目的供应预计将大幅减少。已经规划和建造的城市别墅很可能成为稀缺产品；另一方面，市场上出现了许多准别墅项目，纯别墅项目的存量和潜在供应量越来越少，但改善的需求越来越大，供需矛盾导致别墅成交量上升。

因此，市场上新增的纯别墅项目更受关注。例如，以何裕京华庄园为代表的顶级别墅，瞄准高净值人群，注重提升产品质量。在高品质别墅供不应求的房地产市场，此类项目的进入也能有效增加高端纯别墅的供应，使市场更元、更稳定。

何裕地产相关项目负责人也表示:“北京庄园项目的目标是市场上1%的顶级高净值人士。他们看过繁华，对人居环境的质量有自己独特的理解。北京庄园只能在质量上达到极致。董事长为董事长设计的产品让一流的告别遗憾。”

据业内人士透露，虽然进入市场时间不长，但从目前高品质别墅的供应情况和2019年上半年别墅的需求来看，何裕京华庄园等纯别墅的进入为稀缺的市场注入了新鲜的“血液”,填补了空在顶级豪宅市场的空白。