楼市政策难言放松 住宅市场将整体放缓

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热点焦点■本报记者周

最近，河南省开封市取消了为期3年的新房销售，仅在一天后取消。事实上，这并不是地方政府房地产调控政策的第一次"一日游"。分析师认为，此举反映出房地产市场监管难以放松。开封取消销售限制后，暂时没有哪个城市敢跟进并轻率放松。

随着棚户区改造浪潮的消退，中西部和东北地区四线城市房地产市场的增长压力相对较大。受房地产市场降温和经济放缓的影响，一些城市可能需要勒紧裤带过日子。

根据国家统计局发布的2019年6月全国70个大中城市商品房销售价格变动数据，6月份商品房价格涨幅平稳，有所回落。就城市而言，一线城市新增商品房销售价格环比上涨0.2%，增速环比下降0.1个百分点；二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.8%，连续三个月保持不变；三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，增速环比下降0.1个百分点。

仲量联行最近的研究报告明确指出，虽然第一季度RRR两次降息，但全国平均抵押贷款利率持续下降的趋势和多点结算政策的放松，促使房地产市场的整体预期相对乐观，自4月份以来，中央政府对地方政府的一系列政策调整，无疑再次释放出政策收紧的信号。可以说，上半年全国房地产市场仍遵循“一城一策”的指导原则，总体政策呈现“先稳后严”的趋势。

4月15日，中国收紧了国有公积金，并实施了“住房和贷款认定”。4月19日，中共中央再次提出了“住在没有投机的房子里”的想法。此后，市场人气较高的Xi和苏州分别提升了限购限销政策。合肥、苏州、东莞等土地市场人气较高的城市也及时收紧了土地拍卖政策。与此同时，东莞和岳阳市的公积金政策迎来了新一轮的收紧。

当楼市调控卷土重来时，抵押贷款利率停止下跌，并在下跌6个月后反弹。相关数据显示，6月份中国首笔住房贷款平均利率为5.423%，较上月上升0.14%，从而结束了2019年上半年的持续下调。

近期的楼市调控政策说明了两个特点:第一，目前楼市调控的目标仍然是“稳定”，即“稳定的地价、稳定的房价和稳定的预期”，既要防止大起大落。第二，调控政策要随着市场变化及时调整，从“长周期”到“短周期”。

仲量联行追踪的20个重点一、二线城市第二季度的一手住宅成交量约为5500万平方米，同比略有增长，增幅为5%。然而，在3月和4月短暂复苏后，许多城市立即开始收紧政策，市场收紧预期上升，成交量稳步下降。整个上半年，20个城市的新增供应量与去年同期相比增长了约12%，但上半年的营业额与去年上半年相比略有下降，降幅为3%。随着许多地方最近重新收紧政策，预计下半年整体营业额将放缓。

此外，房地产融资的收紧和土地市场的降温也值得关注。在第二季度，根据整体数据，所有城市的平均地价率在最后一个季度继续呈上升趋势。在一线城市中，在大湾区优惠政策的推动下，深广土地受到开发商的青睐，住宅小区的平均地价分别高达45%和26.5%；然而，由于上海严格的价格限制政策，开发商在购买土地时仍然很谨慎，几乎所有的住宅都以底价出售。

专家预测，下半年，国内外经济形势仍将复杂严峻，全球经济增长将放缓，国内经济将面临新的下行压力。中央政府对房地产业的金融监管将继续加强，住房企业的融资环境将继续收紧。据估计，下半年全国商品房成交量将进一步调整by/きだよ/room。与此同时，开发商将在下半年放缓土地收购的步伐，土地市场将面临降温，这将推动房地产投资和新建设的增长率继续下降。