首创置业到底有多缺钱？

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乐居金融杨来自北京

房地产行业的融资渠道正在收紧，但房地产企业的融资需求非但没有减少，反而在增加。据不完全统计，7月上半月，房企发行了23只债券，平均每天发行1.5只。即使在7月份，当国家发展和改革委员会出台新的海外融资限制时，海外融资额也创下了单月新高。

房地产企业对资本的渴求显而易见。值得注意的是，首创“急于求成、快速周转”模式的首创置业(02868.hk)似乎对资本有更强的需求。在过去的四个月里，它通过发行公司债券、中期票据和股权转让筹集了资金。据不完全统计，资本倡议批准的融资金额已超过80亿元人民币。

数据来自风、公告、公共信息等。

利润受到侵蚀

资本资产的资本压力与快速扩张有很大关系。

自2018年以来，首创置业通过一级和二级联动、并购和合作开发，新增产能储备1000多亿元。全年新增二级开发项目27个，总建筑面积409.3万平方米，达到近五年新增土地建筑面积最高值。

值得一提的是，截至2019年1月，首创置业首次进入广州、佛山和苏州，并获得广州增城项目、佛山南海项目和苏州清涧湖项目。此外，在赢得佛山地块后，首金资本还赢得了北京市平谷项目，并投资了北京市朝阳区的一处租赁土地。

然而，加速扩张的步伐并没有带来相应的业绩，反而侵蚀了利润。

数据显示，2018年，首创置业实现合同金额706.4亿元，同比增长26.5%，创下历年新高。然而，它未能实现签订800亿元合同的既定目标，甚至低于750亿元的最低预期目标。

在合同金额不达标的情况下，各项利润指标都有不同程度的下降。其中，营业利润31.6亿元，同比下降18%；净利润下降至24.17亿元，同比下降13.56%；归属于母公司股东的净利润为19.23亿元，同比下降9%。

首都房地产金融中心总经理廖阳表示，利润下降的主要原因是当期财务费用的增加影响了利润。根据财务报告，2018年财务费用为28.69亿元，同比增长161%。其中利息支出高达25.71亿元，是去年的两倍，同比增长93.6%，比2018年净利润增长1.5亿元。

净负债率超过警戒线

加速土地储备扩张是首创置业实现规模突破的需要，但加速扩张带来的资本压力和债务问题也在增加。

根据财务报告数据，首创置业2018年增加负债220亿元，负债总额1315.16亿元，资产负债率77.49%，与去年基本持平。如果将135亿元的永久债务计入总负债，负债率将达到85.43%。此外，净负债率大幅上升，上升46%，至168.63%，达到近五年来的最高值，超过了行业80%的安全警戒线。

仔细观察2018年首都房地产的债务增长，它主要是长期债务。然而，短期债务偿还也面临巨大压力。2018年，首创置业短期贷款27.49亿元，一年内到期非流动负债206.71亿元，期末货币资金225.27亿元，资金缺口8.93亿元。

随着债务的增加，首都房地产的经营现金流并不强劲。2018年，经营现金流为-60.95亿元，去年由正转为负，同比下降236.84%。

据公开数据显示，截至2018年底，房地产企业各主要渠道的计息负债余额为20.3万亿，预计2019-2021年到期，2019年到期规模高达6.8万亿。

随着融资渠道的收紧和融资成本的上升，高负债率的住宅企业将面临严峻的挑战。据业内分析人士称，2019年下半年融资难度将加大，房地产企业征地进度也将放缓。

密集融资

高负债且不富裕的首都房地产通过集中融资减轻了压力。根据公开数据，2018年共发行了125亿元债券。2019年融资的数量和频率也不低。

根据公告，2019年3月，首创置业计划发行不超过300亿元的公司债券和不超过100亿元的中期票据，所获资金将全部用于投资建设、补充营运资金和偿还企业债务。

面对高负债率，首创置业甚至提出了配股计划。2019年3月10日，配股计划出台。预计每10股现有股份将发行不超过5次配股，发行股份总数预计增加不超过50%。曾一度引起业界讨论首都房地产的现状和融资困难。

总裁钟北辰公开解释说，他一直受到股权限制和高负债率的困扰，这影响了首创置业的发展速度。这种股票发行计划可以降低杠杆率，增强财务实力。

此外，首创置业还通过转让项目股权减少了阻力，加快了资金的回笼。7月3日，北京产权交易所公布的信息显示，首创集团出资的康诚房地产有限公司上市转让沈阳吉天房地产有限公司50%的股权，底价为1.56亿元。同日，首创置业计划转让北京天成永源房地产有限公司50%的股权..