扛不住了？今年超200家房企宣布破产

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中国的住宅企业是世界上最大的。在7月22日发布的《财富》全球500强中，上榜的五家房地产企业(恒大、碧桂园、绿地、保利和万科)均来自中国。

中国也应该拥有世界上最多的住宅企业。根据国家工商行政管理局2018年的统计，中国注册房地产开发商的数量已经达到9.7万家。

房地产开发的本质是由杠杆和债务驱动的。当这两种情况都改变时，这个行业的好日子就会过去。每个小编辑都注意到，人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国共有274家房地产企业发布了破产公告，其中包括昨天(24日)的3家。

200多家房地产公司宣布破产

从人民法院公告牌上18页的名单可以看出，今年破产的基本上都是一些中小房企，其中很多我们都没听说过。

今年宣布破产的部分房企(来源:人民法院公告网)

融资成本的增加是这些中小住宅企业破产的重要原因。据嘉里统计，就融资成本而言，今年上半年，95家房地产企业发行内债的平均成本为4.97%，而海外发债的平均成本为8.34%。事实上，自2018年以来，房地产企业发行海外债券的成本一直居高不下，尤其是2018年10月，海外债券的发行成本超过8%，之后一直保持在7.5%以上。

根据高力国际华东最近发布的中国商业房地产投资市场研究报告，轻松融资或再融资的日子已经过去。因此，投资者需要多样化的融资手段来保证未来所需的资金，降低融资成本。调查结果显示，银行仍然是最依赖的，超过35%的受访者表示，银行贷款将是主要的资金来源，其次是合资企业和战略联盟、信托、结构性产品和发行海外债券，相应的比例分别为13%、12%、11%和11%。

住房融资越来越紧

2019年第一季度，人民币贷款增加5.81万亿元，同比增加9526亿元，而2018年第一季度这两个数字分别为4.86万亿元和6339亿元。从细分行业来看，以个人住房抵押贷款为主的家庭贷款增加了1.81万亿元，去年同期为1.75万亿元。

房地产过热也隐藏着金融风险。在这种背景下，自今年第二季度以来，住房企业的融资环境突然开始收紧。根据《国际金融新闻》的不完全统计:

4月19日，中央政治局会议明确提出:“坚持住而不炒的方针，实行“一城一策，一城一策，市政府负主要责任”的长效调控机制。”这次会议再次讨论了结构性去杠杆化。同一天，住房和城乡建设部采访了一些市政府领导，强调房地产市场调控目标坚定不移。收紧房地产政策的信号开始出现。

5月18日，住房和城乡建设部再次向四个城市发出警告。之后，住房和城乡建设部发布了预警提示，并采访了一些市政府领导，继续收紧的趋势。

6月，中国人民银行党委书记、银监会主席郭树清在第11届陆家嘴论坛(600663)上公开表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。近年来，我国部分城市居民家庭的杠杆率迅速上升，相当一部分家庭的负债率已经达到不可持续的水平。更为严重的是，全社会新增储蓄资源约有一半投资于房地产行业，一些房地产企业过度挤压信贷资源，进一步降低了资金使用效率，助长了房地产投资投机。

6月份之后，国内债务、资产支持证券、信托和美元债务都因不同政策而收紧。

7月22日，《证券时报》发文称，房地产作为经济稳定器的作用不容忽视，但更重要的是防范房地产金融风险，“无房无炒”的定位和“稳定地价、房价和预期”的房地产调控目标不会改变。

组织:降低杠杆率，加快支付成为房企关注的焦点

每个小编辑都注意到，恒大研究院的报告显示，2019年至2021年是房企还本付息的高峰期。据测算，截至2018年底，房地产主渠道计息负债余额为20.3万亿元，到期时间为2019年至2021年，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

为了还钱，一些房地产企业已经集合起来了！a股上市公司太和集团(000732)本月宣布，计划在海外公开发行18亿美元债券，并已完成发行4亿美元债券。值得注意的是，泰和集团发行的债券票面利率高达15%，每半年支付一次，相当于正常融资利率的2-3倍。

数据来源:风

除了发行债券，一些房地产企业也通过上市筹集资金。7月16日，中良控股集团在香港证券交易所上市，其筹资目的之一是偿还信托贷款。根据招股说明书数据，截至2018年底，中良仍有109项信托或资产管理计划未完成，总额为147亿元，约占贷款总额的54.5%。四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔贷款的利率高达13.83%。

当天的敲钟仪式结束后，忠良集团执行董事兼首席执行官黄春雷在现场表示，预计下半年房地产融资可能会收紧，近期已有相关迹象。

国泰君安(601211)研究报告指出，今年下半年，预计融资政策将保持稳定，发展贷款等传统融资方式在行业融资中的比重将增加，房地产开发商门票等不受严格控制领域的融资规模可能扩大。与此同时，下半年，房地产行业的融资成本有望上升，资金将继续承受压力。住房企业的工作重点将是加快降低杠杆率和加快现金提取。