房地产融资收紧 地产债发行明显回落

本篇文章2504字，读完约6分钟

经过年初房地产融资的“小阳春”之后，5月份以来，随着一些房地产企业融资政策的出台，房地产企业面临的融资环境出现了趋紧的迹象。

市场人士表示，近期收紧的房地产融资政策表明，严格监管房地产的政策基调没有改变，表明监管当局防范房地产行业风险的态度依然明确；另一方面，这也意味着今年房地产行业正面临债务到期的高峰期，再融资压力很大。当前融资政策的不断收紧将会给负债较大的房企带来偿债压力，相关房地产债券在一级市场的发行成本也会上升，而房地产债券在二级市场的交易价值将会下降。

房地产融资政策不断收紧

这一轮房地产融资政策的收紧始于中国银监会的一份通知。

5月17日，中国保监会官方网站发布《关于巩固治乱促合规建设成果的通知》(银豹建发[2019]23号，以下简称《23号文件》)，将“巩固治乱促合规建设成果”的重点部署到银行业和非银行业。23号通知明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资，并强调要加强对银行、信托等金融机构向房地产行业放贷的监管。在23号通知的影响下，信托贷款余额在经历了3月和4月的反弹后，5月份再次下降。

“从供应方面来看，5月份发布的23号文件是新一轮房地产融资收紧的起点。”安信证券分析师迟广生表示。他认为，自2016年“930”新政以来，房地产行业经历了三轮融资紧缩:第一轮是2016年10月，标志着对交易所公司债券的分类和监管，房地产公司债券和公司债券收紧；第二轮是从2017年到2018年初。在金融整顿混乱的背景下，银行贷款和“非标准”融资收紧；第三轮，从2019年5月至今，以银监会23号文件为出发点，以规范房地产融资混乱为主要意图，加强了对房地产信托、债券和银行贷款的监管。

此后，一系列房地产融资政策和措施相继出台。例如，7月12日，国家发展和改革委员会发布了《关于房地产企业外债发行备案登记有关要求的通知》，旨在完善房地产企业外债发行登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业外债发行可能存在的风险，促进房地产市场稳定健康发展。

深湾宏源证券固定收益首席分析师孟表示，国家发展和改革委员会发布文件规定，房地产企业发行的外债只能用于替代明年到期的中长期海外债务。这意味着由短期外债融资的房地产实体面临着无法继续经营的风险，需要通过其他方式偿还债务；未进行境外融资的主体不能进行境外债券融资；同时，海外融资只能用于偿还海外债务，不能补充国内融资需求。

迟广生认为，7月份频繁出台的房地产融资政策是落实23号文件。在信托方面，政策重点是整顿土地收购和房地产债务的前期融资，这对信托发行有一定影响。2019年7月前三周，房地产信托的设立规模同比下降21%。在债券方面，国内发行已经收紧，而海外发行仅限于借入新债和偿还旧债。6月份，国内房地产债券融资净额降至-21亿元，这是今年以来首次出现融资缺口。

值得注意的是，从需求方面来看，今年的政策经历了从宽松到紧缩的转变。年初，以菏泽为起点，房地产政策开始了一波小幅放松:此后，广州商业服务地产限购令放松，青岛高新区取消了摇号，北京等地取消了地价限制，无锡部分银行下调了首付比例，深圳等热点城市下调了贷款利率。然而，转折点出现在5月份，其标志是苏州部分地区开始限制销售，政策略有收紧。随后，6月，Xi宣布限购升级，赤峰推出限购，南京等城市上调房贷利率，开封取消限购后紧急恢复，苏州于7月24日升级限购。

“考虑到宏观调控，预计后续政策将变得宽松，空的空间很小。”迟广生认为，二、三线城市的房价同比仍相对较高。6月份，新房分别增长10.9%和11.4%，二手房分别增长7.6%和7.9%。在70个城市中，6月份商品房价格同比上涨10%以上，还有43个城市。在“一城一策”的背景下，空.的房地产业开始松动

房地产债券的交易价值下降

从今年的融资情况来看，房企正在积极寻求各种融资渠道，其背后是越来越大的债务偿还压力。据统计，2015年，房企发行的公司债券和中期票据规模较大，大多数企业的债券期限为3-7年。到2019年，许多住房企业正面临债务偿还的高峰期。其中，今年上半年到期的债券为2108亿元，占去年到期债券的90%以上；今年下半年，住房企业到期债券1706亿元。

“2019年，房地产海外债券发行成本整体上升，短期高息特征进一步凸显。有关方面证实，一些实体的融资压力正在加大。”孟表示，今年以来，房地产行业正面临着债务到期的高峰期，再融资压力很大。上半年，得益于融资环境的改善，缓解了部分房企资金链紧张的问题。然而，强者和强者的格局保持不变，行业融资集中度提高。自5月以来，房地产融资环境略有收紧。一方面，监管的态度不是用棍子打死，也不是允许房企借新贷旧；另一方面，行业的马太效应将会越来越明显，所以我们应该警惕那些在年初“小羊春”融资后短期偿债压力仍然很大的房企。

今年前四个月，房地产债券的发行量自2018年以来持续升温，但5月份房地产债券的发行量开始大幅下降。其中，5月份房地产债券发行量比上个月减少了一半；6月份，房地产债券发行量继续下降，仅172亿元，同比下降近200亿元。就净融资而言，虽然上半年流通量有所回升，但到期时的净融资额只有100多亿元，同比大幅下降近1000亿元。

海通证券(Haitong Securities)首席宏观分析师蒋超表示，今年上半年，国内债券发行量下降，新增融资集中在较高水平，结构性问题明显。成功发行债券的住房企业主要是aaa级实体，aa+级住房企业累计债券融资净额仍为负值，更不用说aa及以下评级的实体。

虽然一级市场的房地产债券发行量有所下降，但二级市场的房地产债券交易价值也被认为有所下降。

“自去年第四季度以来，房地产融资已大幅改善。内债发行、海外发债、信托等融资渠道均有所放松，房地产债券的信用利差也大幅下降。”不过，蒋超表示，今年4月之后，“无房炒房”又回到了政策重点，房地产融资逐渐收紧。回顾历史，房地产债券的交易机会都是在融资政策放松的背景下出现的，而融资紧缩往往导致向上扩散。未来两三个季度，房地产债券的交易价值将大幅下降。建议注意相对安全主体的配置值。