商业地产风起云涌 房企各路兵马抢占高地

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[摘要]数据显示，2017年，新购物中心与地铁站的平均距离为1公里，三分之二的新购物中心距离地铁站不到800米。

《时代周刊》记者杨静

在各种热门词汇的背后，比如新零售、人工智能、大数据、在线和离线，实体商业背后的变化正在汹涌澎湃。

保持不变的是适者生存的绝对原则。

根据国家统计局发布的数据，商业地产投资并没有下降。2017年前三季度，办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业经营场所1171亿元，增长1.4%。

为了寻找出路，各个商业地产开发商都制定了计划。

升级，然后升级

提升现有商业地产是许多港资开发商的对策。恒隆地产就是一个典型的例子。

在恒隆地产2017年中期业绩报告中，“优化项目”和“改造项目”也是高频关键词。除了上海的恒隆广场外，上海、香港、恒隆广场和香港铜锣湾的店铺也进行了翻新和升级。

以位于上海南京西路商业区的上海恒隆广场为例，恒隆在两年内斥资6亿港元对项目的地下室和建筑进行了改造和翻新，调整了租户结构，引进了30多个全新品牌。

事实证明，在两年的时间里，恒隆在下半年的决战中赢得了筹码。如2017年中期业绩所示，恒隆的总收入增长1%，至63.58亿港元，总营业利润增长5%，至45.41亿港元，租金收入增长1%。其中，上海恒隆广场表现突出，租金收入同比增长23%，零售总额同比增长29%。

港资商业地产开发商一直对这种精细化运作予以称赞和衡量。原因不难理解，商业地产本身就注重客流。品牌的引入和组合是商业资产优化和转型的关键环节。如何通过品牌间的巧妙组合不断丰富内容，并带来客户流量才是王道。

不同于“思考”，尊重人，重视土地，以完美告终。这是香港工业国际集团有限公司执行董事邓曼华的12个字的总结..在他看来，高质量的商品总能取胜。

他以上海静安兴业太古城为例，列举了商业地产建设的六个方向:以商业综合体为蓝图，营造复杂的体验环境；项目的规模、位置和功能具有协同效应；空设计巧妙，引导顾客发现惊喜；准确的定位和对经验的强调；组织多元化活动，打造人文空厅；结合电子商务和技术创新营销策略。

“要么拥抱变化，要么被变化的洪流所淘汰。我相信商业地产的新形式已经出现。”他对外说道。

差异化经营

避免同质化操作仍然是业界关注的焦点。

在2017年视点商务年会上，中国房地产协会商务旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，对于目前的商业地产，我们应该探索差异化经营之路，寻求体验式、儿童主题、教育主题等差异化形式的市场突破点。

切入文化是一个方面。

例如，宝龙在大力培育房地产、商业、酒店等强势产业的同时，也积极为城市建设文化艺术场馆。艺术与商业的结合，艺术与商业的融合，为商业地产经营者提供了新的发展思路。

“点亮一座城市”是远洋业务的自我设定基调。远洋运输和太古联手打造“街区购物中心”，走上差异化之路，让行业对中国激烈的商业地产战心生敬畏。不久前，刚刚开放的杭州远洋乐迪港也被切割成艺术品。它是一个购物中心，但实际上是一个艺术博物馆。

此前，远洋运输集团总裁助理、远洋商业地产事业部总经理丁辉在接受《时代周刊》等媒体采访时解释说:“人文与文化可以长期与科技竞争，这也是远洋运输在实体业务中增加文化艺术场景的原因。创造的原因——形成与消费者的沟通，无论是物质本身还是精神场所。”

这也是从轨道交通业务切入的一个方面。

近日，瑞一德商业地产研究中心与中国商业数据联合发布的报告指出，“轨道交通业务”可能成为未来发展的热点。

数据显示，2017年，新购物中心与地铁站之间的平均距离为1公里，三分之二的新购物中心距离地铁站不到800米。轨道交通缩小了现有商业区之间的距离，对存量市场和增量市场的差异化提出了更高的要求，这使得商业区的特征细分成为必然。

瑞意德认为，市场竞争将继续升级，由大数据驱动的知识产权场景的创建、品牌格式创新和精益运营管理将成为项目的重要起点。

从2017年召开的上一届rics商业地产资产管理国际峰会来看，开发商的共识是提高租金收入和整体回报率，增加物业的增值，保持资产的价值和增值势在必行。

这就要求开发商从资产管理的角度加强物业管理和风险管理，采取灵活的租赁策略和有效的营销手段，尝试创新商业地产运营模式等有效策略来提升物业的增值。