万科的郁亮时代：作为发展商的时代已经过去

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[摘要]余良全面控制万科后，成为万科在房地产开发产业链中从单一住宅开发向多元化经营转变的最重大变化。

《时代周刊》特约记者王来自广州

2017年6月30日，52岁的于亮在近百家媒体和数百名股东的注视下接过了王石的担子，成为万科成立以来的第二位领导者，也意味着房地产行业龙头企业万科正式进入于亮时代。

转型是余梁时代万科的关键词。尽管2014年就提出了“改造城市配套服务提供者”的战略，但余良掌舵的万科在经营上已经改变了以往“聚焦住房”的道路。在此期间，ProLogis的收购证实，该公司再次改变了路线，并广泛拓展了物流、商业、长期租赁公寓和养老护理等创新业务。

在于亮看来，“万科作为开发商的时代已经过去了。”在他为万科设定的“万亿市值”蓝图中，住房和新业务各占50%。作为房地产白银时代的支持者和坚定支持者，余良的最新声明是:“我们致力于城市发展和配套服务，这更符合我们对未来行业的定位。”

然而，万科和所有转型企业一样，在这个新的战略中，当创新业务的利润收效甚微，碧桂园、恒大、融创等龙头企业竞相成长时，不得不面对如何再次赢得昔日“地产兄弟”的问题。

万科新定位

余良全面控制万科后，成为万科在房地产开发产业链中从单一住宅开发向多元化经营转变的最重大变化。

在8月份的中期业绩会议上，万科董事长俞亮宣布了集团五大业务类型:核心业务的房地产开发与物业管理、优势业务的商业开发与运营及物流、拓展业务的长期租赁公寓及冰雪假期、拓展业务的养老教育、潜在业务的“轨道+物业”、混合所有制改革。

早在2014年，当于亮提出国内房地产业进入白银时代的概念时，万科就正式提出了“城市配套服务商”的转型。今天，这五种业务类型基本涵盖了当前和未来房地产行业的热点发展方向，业务条线的重组正如于亮所说。未来，万科将在转型的道路上走得更快。

仅在过去的六个月里，万科就在物流地产领域处于领先地位。7月4日，万科透露，联合普洛斯现任CEO梅志明、厚浦、高淳资本、中行投资参与了普洛斯的潜在私有化，并已得到普洛斯董事会的批准，交易总额将达到785亿元。

对于物流仓储面积只有500万平方米的万科来说，收购占据中国物流地产最大市场份额的ProLogis，就等于获得了该领域快速发展的强大筹码。在2017年中期业绩会上，于亮还表示:“万科物流地产目前可能在业内排名第四、第五，但与ProLogis结合后，将力争成为全国乃至世界第一。”

事实上，除了不断在各城市的公司间采用赛马机制外，寻求第三方合作也成为万科加快创新业务布局的主要策略。除了物流地产，2017年，万科还在推动商业、冰雪、养老和教育等延伸产业的发展。

在养老方面，万科作为养老行业最早的入门级房企之一，截至2016年底，已在北京、广州、深圳、天津、杭州、青岛、成都等城市开通运营了80多个养老项目。万科在北京的三个项目都达到了运营平衡；在投资地图上，2017年5月和10月，万科先后设立了两个基金，总规模分别为182.76亿元和60亿元，分别投资于商业地产和物流地产；此外，2017年11月28日，万科与中诚投资电子俱乐部、中天集团联合发起建立建材b2b第三方采购交易平台，切入房地产下游服务业。

就长期租赁公寓而言，万科公园已进入28个城市，收购了8.4万间客房，运营6个月后入住率约为93%。根据万科发布的最新数据，预计到2017年底，万科长期租赁公寓数量将达到25万套，其中厦门公司拥有2万多套，开业近5000套。

许多行业全面发展。然而，万科秘书长朱旭认为，万科不是在实施多元化战略，而是围绕城市发展和消费升级的需求，提供所有与房地产相关的衍生业务。然而，毫无疑问，万科正在尝试更多的可能性。

缓慢的性能切入新的领域

然而，在业绩规模方面，随着行业内马太效应的进一步增强，截至2017年11月，国内房企已达14家，其中碧桂园以超过5000亿元的销售规模高居榜首，而昔日的“房地产兄弟”则相继失去冠军和亚军。

根据万科发布的最新业绩公告，截至2017年11月，万科2017年实现合同销售总额4676.5亿元，合同销售面积3141.9万平方米，而恒大在前11个月实现合同销售总额约4704亿元。10月份超过万科后，差距进一步拉大至27.5亿元。

万科业绩的放缓与创新业务的扩张、股权纠纷的影响以及市场政策环境的收紧不无关系，但尽管于亮此前提出了“农民理论”——企业管理者要有做好农民、种好土地的意识，不管天气如何，也就是种好土地，万科已经悄然开始了新一轮房地产主营业务的扩张。

在过去的一年里，一直在这块土地上采取保守和谨慎策略的万科却一反常态。2017年8月，它不仅赢得了高达551亿元的广信资产包，还在9月份斥资200多亿元进行大规模仓储。截至11月底，万科2017年新增项目190个，总建筑面积4149.8万平方米，股权建筑面积2709.5万平方米。

然而，土地储备的增长也意味着企业杠杆的增加。对此，万科证券事务代表梁杰在8月份的电话会议上表示，万科希望抓住市场相对缓慢的机会，在未来增加项目，并愿意通过空房增加杠杆，而目前19.6%的净负债相对较低。

据报道，万科的资产负债率从2014年的77.2%上升到2017年上半年的82.66%，而2015年和2016年的资产负债率分别为77.7%和80.54%。2014年、2015年、2016年和2017年6月的净负债率分别为5.41%、19.3%、25.87%和19.61%。

值得注意的是，土地储备大幅增加的背后是万科土地收购渠道的进一步拓展。据悉，2017年，万科不仅加大了对现有房地产的挖掘力度，还切入旧城改造和城市更新等领域，集中布局特色城镇。仅去年9月，就完成了石家庄50亿元特色文化镇、门头沟军庄镇特色农业镇、苏州高新区生活健康镇(600736)，并在北京启动了第一个营地教育特色镇。