专家：从广州按揭定向加息 看热点楼市房贷政策

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银行再次提高了利率。自2月1日起，广州市第一套住房贷款利率上调10%，第二套住房贷款利率上调15%。由于四大国有银行占按揭贷款份额的80%，而中小银行普遍跟随四大银行的调整，这意味着广州按揭贷款市场再次趋紧。

浮动首套住房贷款利率是2017年国家抵押贷款政策的主题。四大银行于2017年4月在广州共同上调了抵押贷款利率。当时，广州的新房价格已经连续六个月领先一线城市。根据国家统计局的数据，广州房价同比增幅从2015年底的9.2%迅速上升至2016年底的24.3%。因此，2017年4月，四大银行在广州集体上市。

作为广州的一线城市，楼市调控政策贯穿整个2017年，但房价一直没有得到控制。不难理解为什么国家一再强调“调控目标不动摇，力度不放松”。

如果房价下跌，销售量就不会上升。然而，2017年，尽管出台了五项监管政策，但“五限”政策(限购、限贷、限购、限购、限购、限购)接连出台，却未能阻挡广州楼市的火爆趋势。全年共售出221，000套新房和二手房，这是当地房地产市场历史上第二好的成绩，仅略低于历史记录和政策"/"

房地产市场的成交量和价格都在上升，财务杠杆不能降低。特别是在“双合同”下，消费贷款已经成为购房的标准，这也为银行和各种融资平台创造了巨大的赚钱机会。

与一线城市的其他成员相比，金融业一直是广州的软肋。不仅各种指标总量低，而且增量增速往往是“敬最后一个位子”。然而，这种情况在2017年被打破。

2017年的最后一天，广州市统计局发布了当年广州市的经济运行情况。2017年，广州存贷款余额分别增长8.1%和15.1%，贷款余额增速居广州、广州、深圳四大城市之首，是存款余额增速的两倍。

新年伊始，落实中央经济工作会议提出的“控制货币供应主阀，保持货币信贷和社会融资规模的合理增长”，防范金融风险成为经济工作“攻坚战”的重中之重，房地产市场的资本环境也承受着巨大压力。

首先，不仅按揭贷款没有像往常一样在新年伊始发放大量新配额，而且按揭贷款继续收紧；二是开发贷款和M&A贷款全面收紧，开发商通过土地或项目M&A贷款缓解融资紧张不可行；最后，原本不在资产负债表上的基金试图通过银行信托、银行保险合作、自营职业和资产管理计划等渠道，变相帮助开发商，现在它们都被禁止了。

对于贷款增长迅速的广州来说，这是第一个受到抑制的地区，银行配额也普遍受到控制。在这种情况下，银行自然有加息的冲动。如果真的需要贷款，出价最高的人会得到。

2017年12月，第一笔住房贷款的全国平均利率为5.38%，相当于基准利率的1.1倍，基准利率连续12个月上升，比2016年12月的水平(4.45%)上升了20.89%。然而，由于基准利率(4.90)处于历史最低水平，甚至低于2009年扩大内需时期的水平，这不仅导致居民过度举债的倾向，也使得银行更愿意发放利率相对较高的消费贷款。同时，国家明显支持龙头企业做大做强，开发商销售规模的“资格竞争”竞争十分激烈。融资需求强烈鼓励银行通过各种渠道帮助开发商，甚至参与土地收购和并购。

因此，尽管房地产市场调控政策从2016年10月以来的全面收紧转变为“分类调控”，在非热点房地产市场降温后，2016~2017年为抑制过度需求而出台的“一刀切”的调控政策进行了适度修订和调整，“一城一策”转变为“一城多策”。然而，笔者认为，房地产资金短缺已经全面启动，尤其是在火热的房地产市场上有针对性的加息，这将是2018年房地产市场调控政策的最大焦点，也是全年房地产市场走势的最大决定性因素。

2017年，在许多热点城市，新房和二手房价格“倒挂”，或者由于开发商不愿出售，供应下降超过销售下降，这意味着房价上涨的预期和逻辑没有完全改变。因此，在基准利率较低的背景下，持续一年多的房贷紧缩局面很可能会持续下去。尤其是像广州这样的基准热点城市，引导着市场的预期趋势，抵押贷款利率上升幅度更大，这也表明不同城市的差别化抵押贷款政策会更加细化。

此外，“双合同”避免了价格限制和诱导消费贷款的泛滥，反映出地方监管的主体责任仍需强化。因此，2018年，开发商资金将全面收紧，银行资金违规流向房地产项目的各种渠道也将被完全阻断。如果市场参与者胆敢逆风违规，我相信他们将受到严厉的惩罚。