房地产商卖13万亿房子 不缺钱不缺地!会是最后疯狂吗

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多年来，人们对房地产市场有两大想法:

房价会下跌；

快速扩张的房地产业将会崩溃。

到目前为止，每一轮房地产调控，人们都在猜测——哪一个房地产商会在这一轮调控中崩溃了？

言下之意是:你们房地产开发商都很骄傲，失去了一切。如果资金链太紧，被迫降价，可能会引发连锁反应，一个接一个地抛售，房价将大幅下跌。到那时，你要么逢低买入，要么中国将摆脱对房地产的依赖，这不是一件坏事。

北京是国家住房市场政策的风向标。去年，北京以“317”新政举起了楼市调控的大旗，全国许多城市也紧随其后，出台了限价令和限购政策。

当时，很多人预测:到底是房价先崩溃，还是哪家房地产企业先崩溃？

结果，一年过去了，“317”规定已经完成了一年。回顾过去的2017年，我们发现今年已经成为中国房地产市场大分化的一年，一线城市受到严格监管，停止了涨跌；二线热点城市飞速发展；第三，四线城市受益于棚改货币化，甚至经历了抢房热潮。

到目前为止，没有一家房地产企业倒闭，也没有一个城市出现房价的恐慌崩溃。

相反，在2017年，房地产开发商会赚很多钱。

01

赚钱，赚软钱

猫哥粗略地看了一下大型房地产开发商的年度报告，发现过去的一年确实不错:

●老板:万科实现销售额5299亿元，同比增长45.3%；销售面积3595.2万平方米，同比增长30%；

●第二胎:碧桂园实现合同销售额5508亿元，同比增长78.3%，合同销售面积6606万平方米；

●第三，恒大集团销售额5009.6亿元，同比增长34%，净利润370.5亿元，同比增长110.3%。

●排名第四:融创实现合同销售额3620.1亿元，比上年的1506亿元增长140.3%。

●老吴:保利地产(600048，诊断)合同销售额3092.3亿元，比2016年增长47.2%；合同销售面积2242.4万平方米，比2016年增长40.27%。

粗略计算，碧桂园、万科、恒大、融创、保利的总销售额为2.25万亿元。

除了排名前五的房企，其他房地产开发商去年的业绩也是一个井喷:

龙湖地产销售额1560.8亿元，同比增长77.1%；徐汇控股全年实现合同销售额1040亿元，同比增长96%；新城控股(601155)合同销售额1264.72亿元，同比增长94.39%…..

猫哥不会一一列举。根据国家统计局发布的《2017年全国房地产开发投资与销售情况》，2017年我国商品房销售无论从销量还是销售额都创下了新纪录:2017年商品房销售面积首次突破16亿平方米，达到16.9408亿平方米，比上年增长7.7%；商品房销售也首次突破13万亿元，达到133701亿元，增长13.7%。

据说房地产的黄金时代已经过去了？人们仍然赚钱，赚软手，好吗？

02

房地产开发商的账户里并不缺钱

经过一年的“去库存化”后，买家和掠夺者的钱变成了房地产开发商的收入和空居民的口袋，而房地产开发商的口袋却膨胀了。

●万科归属于上市公司股东的净利润为280.5亿元，增长33.4%；恒大净利润370.5亿元，同比增长110%；当他赚到真钱时，徐老板也主动“降低杠杆率”。2017年上半年，中国恒大推出1300亿战略投资，还清了1129亿元人民币的永久债务，成功发行63亿美元债券，最低利率为6.25%，最长期限为8年，不仅降低了债务成本，还平抑了债权期限。

●今年碧桂园市场也不错，核心净利润246.9亿元，同比增长一倍，分别达到126.3%和106%。碧桂园还预测，“随着售出面积的进一步交付，未来利润将继续增长。”

●融创的情况不太好，收入同比增长86.4%，达到658.7亿元，毛利润同比增长181.1%，达到136.3亿元。孙宏斌在乐视的巨额投资现在成了一大负担，165.6亿元基本上砸到了水漂。乐视相关投资减值准备及权益法损失合计120.8亿元。

孙宏斌也想扔掉这个烫手山芋。在新闻发布会上，他说:“如果有人愿意买乐视，你可以请他来找我，价格很容易商量。但价钱不合适，我不卖。”

忙碌一段时间后，房地产收入不错，老孙子也不准备玩高科技:“我们从来不看技术创新，我不懂，但我能理解消费升级。我心情很好。别担心。过去的已经过去了。向前看。投资的失败或问题不会影响我们的消费升级投资。我在技术方面没有这种能力。”

孙宏斌入股乐视时，人们无法理解。你说你，一个赚了很多钱的房地产经纪人，不能处理数十亿美元的房地产生意。你为什么要接管一家风雨飘摇的“技术公司”？

据说老乡们对老乡们撒谎，他们的眼里充满了泪水。对乐视的投资影响了融创的业绩。市场上总是说融创的资金非常紧张，我担心它对收购乐视股份和收购万达资产有顾虑。

孙宏斌表示:“融创的资金链会不会断裂？从我们的现金流和土地储备来看，打破资金链是不可能的。”根据融创的财务报告，该公司的土地储备价值为3万亿元，其中大部分在一线和二线城市，所以它有一个底部的想法。

尽管流言仍在继续，但从书的角度来看，开发商现在并不缺钱。

也许大家都预计今年的金融监管会更加严格，所以大家都采取了防范措施，想尽一切办法在市场上获得资金。其中，房地产资产证券化成为最热门的融资方式，资产证券化以多种方式打包，如“reits”、cmbs(商业房地产抵押贷款支持证券)、营业收入权、物业费和购房款的最终支付。今年到目前为止，只有碧桂园发行了400亿元的房地产资产证券化。

还有信托。截至3月29日，房地产行业投资的集合信托产品数量达到409种，占机构数量的24.79%，同比增长144.91%；成立规模855.72亿元，占总规模的33.84%，同比增长一倍。

但是对于一些过于激进的小开发商来说，恐怕今年会很困难。猫哥方面听说，一些激进的中小房地产开发商，虽然年报相当好看，但实际上是在试图筹集资金渡过难关。

去年地价高的时候，谁告诉他们要赢得土地国王？现在，他们被限制购买和限制价格，明确表示他们不能在完成后赚钱，除非价格限制将被放宽。

03

买得好，就等着有人来

那些久经沙场的开发者是不同的。人们已经囤积了土地并确定了方向。

●2017年，万科新收购土地总建筑面积4615万平方米，其中74.7%位于一、二线城市。

●恒大总土地储备3.12亿平方米，原值5336亿元。根据世邦魏理仕的评估，恒大地产的土地价值已达10386亿元，其中一二线城市占69%。

●龙湖房地产总土地储备5458万平方米，权益面积3900万平方米，主要集中在环渤海地区、西部地区和长三角地区。

●除了在一、二线城市征地外，世茂地产还在三个四线城市征地，可以带动一、二线周边的溢出需求，并在上海、厦门、广州、武汉、Xi等地增加土地储备1060万平方米(不含股本)。底价招标、拍卖、收购和合作约占45%，共有165个项目分布在全国47个城市，总面积4790万平方米(不含股本)

●2017年，新城控股新增土地储备122个，总建筑面积3392.8万平方米，平均底价3175元/平方米，主要分布在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区，以及中西部具有竞争力的二线省会城市和卫星城市。

可以说，每个人不仅会保护人口净流入的一二线城市，还会在三四线城市中占用更多的土地，而这三四线城市是一二线城市人口过剩的地方。

任何人都不会改变中国的城市化进程。既然“房子是为了生活，不是为了投机”，我们就应该跟随人口流动，从长远来看，这仍然是最后一句话。

04

不要太天真，你会有钱的

从年报来看，“317”一周年已经过去，房地产开发商并没有死亡，而是赚了很多钱，三大阳线改变了他们的人生观。看着别人完成并等待清仓大拍卖来捡便宜是一种幻想。

那么，2018年会发生什么？

让我们看看房地产开发商设定的“小目标”:

老大万科没有设定目标，老二碧桂园放弃宣布销售目标，老三恒大去年高喊今年要实现5500亿元的销售目标。老吴融创中国2018年的销售目标是4500亿元。

龙湖地产2018年的销售目标是2000亿元。R&F地产将2018年的销售目标定为不低于1300亿元，比2017年全年的合同销售额高出约60%。

可以说，这确实是一个相对谨慎的“小目标”。

为什么？

房地产经纪人给出的理由是:

2018年，金融监管将进一步加强，利率也很有可能上升，购房者的融资成本和购房成本将上升；

在经历了2016年和2017年的市场繁荣之后，从一、二线城市到三、四线城市，各行各业轮番上阵，等到复苏的时候，2018年买房的人就不会那么多了。

他们没有说的是，大多数企业在今年1月和2月的同一时期创造了新的记录，他们的销售额达到了新高。22家企业两个月总销售额达到6130.75亿元，同比增长61%，碧桂园、恒大、万科销售额突破1000亿元。春节期间，大量的人回家买房子成了奇迹，这很容易帮助房地产开发商“炒股”。

可以说，只要国家调控的风向没有改变，开发商们就选择了“不做鸟，默默发财”，只卖房子，不评论政策。

那么，房产税对住房市场有什么影响呢？

事实上，早在今年3月初，恒大集团董事长许家印就表示:“房产税可以起到控制房价的作用，但可能不会起到关键作用。开征房产税必须认真研究，希望有关部委进行深入研究和广泛交流，出台切实可行、合理科学的细则。特别是对普通人(603883，诊断股)，征税应该谨慎。”