投资客败很惨！北京这类房产成交大减90% 价格降三成

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自去年3月17日以来，北京先后出台了一系列房地产市场调控政策，旨在投资投机性房地产投机。

一年来，调控取得了显著成效。北京楼市成交量全面下降，新建商品房成交量同比下降48.7%，创历史新低。二手房价格下降了15%~20%。其中，最糟糕的是商品房。在调控一周年之际，北京的商业和住宅市场价格下降了30%以上，交易量下降了90%。

北京商品房交易量下降了90%，价格下降了30%

说白了，商品房是应该用来开发写字楼或商店的地块，但开发商却把它变成了住宅。因此，商品房一般使用商用水、电、气。

去年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》，规定商业和办公项目(以下简称商业项目)应严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得转为住宅用途。

根据规定，在北京市限制购买商业和住宅建筑之后，当出售的商业项目再次上市出售时，它们可以出售给企业、机构、社会组织或个人。个人购买应符合以下条件:

1.北京没有他名下的房产和商业地产记录。

2.自申请购买之日起，您已在北京连续五年缴纳社会保险或个人所得税；

与此同时，商业银行暂停了个人购买商业项目的贷款。

在如此严格的限购政策下，北京的商品房市场完全冻结了。

据中原地产研究中心统计，在商业和办公政策调控一周年后，整体市场成交量全面降温。仅签署了3589套商业和住宅公寓，而前一年为67013套，下降了94.6%。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，商业市场的整体成交量已全面萎缩，尤其是在2017年3月调控前，当时商业和住宅合约数量接近每月1万套，而调控一年后，除通州的个别项目外，成交量接近每月0套。历史上对商业企业最严格的限购政策，在楼市全面冻结之前，对北京过热的商业企业造成了非常明显的打击。

不仅交易市场大幅降温，土地市场也大幅降温。限购后售出的13块商业用地的地价明显下降，出现了流量标准现象。限购前商业用地的平均地价为115%，但调控一年后仅为12.39%。从平均价格来看，商业市场二手房的平均价格下降了30%以上，一些二手房的商业和住宅价格甚至下降了40%以上。

据央视财经报道，北京像素位于北京市朝阳区，是北京著名的商住项目。在调控之前，北京像素的两层阁楼公寓的交易价格最高达到了65000元/平方米，但调控之后，交易价格立即像悬崖一样下跌。目前，同类型房屋的成交价格一般在4万元左右，而公寓的成交价格直接低于3万元/平方米。

解除限购的希望渺茫，大部分商品房用于出租

商业办公项目吸引了许多投资者，因为它们以前并不局限于购买，而且比普通房子便宜。在“326新政”之前，北京商品房占新增住房交易的近60%。目前，商品房的现状是想买的不能买，想卖的不能卖。

对于那些在监管政策出台前未能出售的投资者来说，低价出售或继续出租是他们必须面对的选择。

我爱我家集团北京公司亦庄华冠店的业务经理成泽(音译)表示，整个社区的自住率不应超过20%，37平方米的空间租金约为3500至3800英镑，50多平方米的一居室约为5000至5300英镑。

据该经纪人称，早期开发的许多商业和住宅项目都与普通住宅标准相同。水电收费标准与普通住宅一致，而且大部分都在地铁附近，方便出行和购物。许多项目的阁楼式公寓结构也受到租户的青睐。因此，许多商品房的租金与周边普通住宅基本持平，甚至高于一些旧住宅小区。

我很喜欢我家集团北京公司北京像素店的业务经理王，他告诉记者，前期营业额高的时候，价格就涨了，有些业主想卖。现在需求很小，还处于稳定状态，应该出售、出租和占用。

因此，当二手房价格被大幅回调时，许多业主选择租房。对于许多提前买房的业主来说，目前的租金水平完全可以支付购房时的月供。没有现金流压力，长期租赁也是一个理想的选择。

对于商品房业主来说，他们目前最期待的是限购政策的解冻。

然而，思源地产首席分析师郭毅表示，他没有看到任何可能放松的迹象，尤其是考虑到个人买家不能再使用杠杆购买商业和住宅产品，必须支付100%的购买价格。在今年相对紧张的购房环境下，单单放松商业贷款就更不可能了。事实上，从购买者的角度来看，他们在购买商业产品时仍然需要综合考虑自己的投入产出比。