把握力度、审慎调控楼市健康发展

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目前，我国家庭的杠杆率已经达到了60%的警戒线，这意味着如果我们继续增加杠杆率，一些家庭可能会面临“不还房贷”的危机。然而，m2的供应量不可能大幅增加，因此有必要加强房地产调控，抑制房价过快上涨，保持房地产市场稳定，促进软着陆。

■敏锐的观察

■周

目前，房地产业是经济平稳健康发展的重要着力点。与股票市场相比，房地产市场的潜在风险明显更大。如果处理不当，可能会导致金融风险和经济波动，因此非常有必要继续对房地产进行审慎监管。

首先，我们应该看到，中国的房地产已经告别了短缺时代。目前，人均住房面积已达40多平方米，平均每户超过一套。一些城市已经经历了供过于求，所以他们不能再盲目发展，必须进入降质增效的新阶段。从供应的角度来看，李嘉诚先生说:“如果中国大陆继续盲目建房，10年后中国的房子将一文不值。”从保护耕地的角度来看，也要求遏制房地产的过度扩张。中国的耕地从1980年的23亿亩减少到2016年的20亿亩左右。如果保持这个速度，中国的耕地面积在未来30年内可能会下降到18亿亩以下。为了坚持18亿亩耕地的红线，尽可能保证粮食安全，今后建设用地的供应必须逐年减少。

其次，房地产占用了太多的金融资源，不利于实体经济的发展。根据央行发布的统计报告，截至2017年底，人民币房地产贷款余额为32.2万亿元，包括房地产开发贷款和个人住房贷款余额，不包括房地产担保的间接贷款和影子银行贷款。瑞银在2017年2月发布的一份报告中称，2016年中国银行对房地产的总敞口可能为54万亿至72万亿元，相当于银行总资产的24%至31%，其中包括近30万亿元的表内抵押贷款、发展贷款、10.5万亿元的影子银行贷款和15万亿至25万亿元的房地产担保间接贷款。近年来，尽管国家多次申请阻止经济“脱离实际”，引导资金进入实体经济，但银行的大量新贷款仍在秘密进行，最终流入房地产市场。目前房地产企业和居民的杠杆率都很高，而地方政府往往通过土地抵押贷款获得贷款，他们的债务也很高。如果房地产市场进入冻结期，土地价格将大幅下跌或不能出售，这是相当危险的。

根据中国房协发布的《2016年中国房地产上市公司评价研究报告》，2015年房地产行业负债水平保持在较高水平，平均净负债率为96.09%。风能统计显示，2016年第二季度末，2390家上市公司的资产负债率为56.88%，房地产行业具有明显的杠杆作用。截至2016年6月末，房地产行业的资产负债率为81.33%。根据西南证券对130家房地产上市公司的研究，2017年上半年主要公司的资产负债率、净负债率和扣除预收账款后的资产负债率分别为73.6%、140.9%和65.4%。虽然总体来看，近两三年来，房企的负债率有所下降，但一些房企的杠杆率仍然相当严重，一些大型房企的负债是净资产的四五倍，这不得不令人担忧。

根据央行今年年初发布的数据，截至2017年底，中国境内家庭外币贷款余额为40.5万亿元，是家庭和个人从银行贷款的余额，不包括公积金贷款。根据住房和城乡建设部2017年11月发布的全国住房公积金运行情况，截至2017年11月，个人住房公积金贷款余额为4.5万亿元。这样，仅“住房公积金贷款+银行贷款”就达到45万亿元。根据国家统计局发布的数据，2017年中国国内生产总值为82.7万亿元。这样，我们可以计算出中国的家庭杠杆率至少达到了54.4%。应该指出的是，这一杠杆率不包括家庭和个人通过私人借贷、p2p、亲戚朋友借贷等方式进行的融资。如果相当多的中国人在买房、建房、买车或结婚时遇到资金短缺，他们往往会通过亲友的私人借贷来解决问题。这些“不计其数的债务”有多大？没人知道。即使公积金贷款余额为4.5万亿元，中国家庭的总杠杆债务也达到59.9%。家庭债务总额占国内生产总值的60%，虽然不是世界上最高的，但应该引起足够的警惕。目前，日本的家庭杠杆债务仅为62.2%，而新兴市场国家的平均水平约为37%，而美国为79.4%。

总的来说，中国家庭的杠杆率已经达到了60%的警戒线，这意味着如果我们继续增加杠杆率，一些家庭可能会面临“无法偿还房贷”的危机。最终的结果可能是房地产泡沫的破裂和房价的崩溃，或者是印刷机开始输送更多的钱来稀释债务。就中国目前的情况而言，m2的供应量不大可能大幅增加，因此有必要加强房地产调控，抑制房价过快上涨，保持房地产市场稳定，促进软着陆。

现在的问题是，如果房地产调控继续过于严厉，可能会导致市场剧烈波动，如果力度过轻，可能会导致泡沫持续膨胀，但每个城市的情况都不一样。因此，掌握调控力度，在不同的城市实施政策，确保宏观经济的平稳运行是非常重要的。

总之，这一轮监管面临的考验可以说是空，如何掌握实力是一个必须妥善处理的重大问题。