6月份20个城市二手住宅销售价格环比下降，专家认为：房地产市场结构性差异或

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我们的记者张培

继3月和4月的“小阳春”和5月的“发烧”之后，中国房地产市场的成交量在6月份继续呈下降趋势。根据国家统计局发布的最新数据，6月份商品房销售价格稳中有降。其中，20个城市的二手房销售价格环比下降；63个城市新建商品房销售价格环比上涨，低于5月份67个城市的水平。

许多地方的价格上涨幅度已经缩小

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，一、二、三线城市新建商品房销售价格与上月持平或回落；一线和二线城市的二手房增长率下降，而三线城市的增长率略有上升。一、二、三线城市新建商品房和二手房销售价格同比增幅下降。

值得注意的是，6月份，20个城市的二手房销售价格环比下降；与此同时，只有呼和浩特、唐山和无锡的增幅超过1%，远低于5月份的12个城市和4月份的13个城市。在一线城市，北京和广州的二手房销售价格环比持平，而上海和深圳的二手房销售价格均下跌0.1%。

就新建商品房销售价格而言，6月份63个城市的价格环比上涨，低于5月份67个城市的价格。”这表明，由于近期住房交易市场降温、房地产融资环境收紧、房企资金紧张，地方房企主动积极降价，房价上涨城市数量减少，全国70个城市的价格指数逐月上升。数据不会扩展。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉英国《金融时报》记者。

中原地产首席分析师张大伟表示，6月份70个城市的房价数据环比和同比均呈现整体上涨和下跌，主要原因是房地产调控政策的收紧和信贷政策的限制。“2019年上半年，全国房地产调控政策达到251次，比2018年上半年的192次房地产调控增长31%。”

从趋势来看，张大伟分析，6月份作为房企冲刺半年度报告的最后一个月，新房供应明显增加，交易量相对增加。然而，应该注意的是，在供应井喷的情况下，信贷政策并不宽松，这导致一些地区的房价波动。

“从5月到6月，全国房地产市场继续分化。特别是一些城市政策再次收紧后，投资者观望，成交量小幅上升。尽管大多数城市的交易量仍较上年同期大幅上升，但3月至4月的交易量已经进行了调整。”张大伟说。

房地产市场的结构性差异可能会增加

“在‘住在房子里不投机+为城市制定政策’的总原则下，以稳定为目标的高频政策套期保值和区际政策态势将成为常态。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹向英国《金融时报》表示，今年下半年，房地产市场的交易趋势将相对稳定，整体价格涨幅将在可控范围内，但结构性差异将加大，交易热点将回归一、二线城市。

一方面，一线和二线城市的住房需求仍然强劲。在供给方面，房地产企业将积极抓住小周期宽松政策下市场有望好转的机遇，增加推动市场的积极性。夏丹表示，一、二线城市在抵押贷款利率、贷款审批效率等信贷支持方面有明显优势，这将为释放需求创造条件。“今年下半年，银行受到信贷额度的限制。与上半年相比，贷款数量和效率预计将出现季节性下降，但这并不是银行主观减少抵押贷款造成的。”

夏丹预测，今年下半年，一、二线城市的房价可能会小幅上涨，但空的涨幅将在一定程度上受到限制。相机选择的政策工具具有反向调节房价波动的能力，部分城市房价的大幅增长可能引发区域政策收紧和套期保值。

另一方面，四线城市是房地产市场下行压力的主要来源。第三，四线城市对“四限”的边际放松并不敏感，但间接由于一、二线城市房地产市场回暖，现阶段可享受的溢出红利将会减少。

“今年下半年，四线城市房地产市场的基本面可能会明显减弱，交易量将比去年下降，房价将从高估值调整到合理修正。”夏丹说。

中国民生银行研究院宏观分析师袁亚军向英国《金融时报》表示，1月至6月，商品房销售面积同比下降1.8%，降幅再次扩大0.2个百分点。虽然6月份的跌幅有所收窄，或与房地产企业在半年后的表现有关，但很难维持。

“最近，中国银监会对房地产信托业务增长过快的信托公司进行了采访。国家发展和改革委员会(NDRC)要求加强房地产企业海外发行债券，房地产融资监管再次变得更加严格。预计随后降价的城市数量将进一步增加。”袁雅军说道。