楼市降温有迹可循

本篇文章1936字，读完约5分钟

Mameiruo

根据70个城市最新公布的数据，6月份一、二、三线城市新建商品住宅销售价格与上月持平或有所回落；一线和二线城市的二手房增长率下降，而三线城市的增长率略有上升。

易居研究院智库中心研究主任严跃进提供的数据显示，全国70个城市新建商品房价格指数6月份同比上涨0.7%，同比上涨10.8%。5月份的同比增长数据延续了此前持续扩张期后的收窄增长趋势。

针对上述现象，笔者认为，从3月到4月，当楼市“小阳春”被媒体炒热时，二手房价格涨幅普遍企稳并有所回落，二手房市场整体涨幅有所收窄。虽然6月是传统楼市淡季的影响，但它也是市场趋势变化的体现。应该说，“小洋春”在房地产市场的突然停止已经被追查。

首先，销售面积和销售总额不容乐观。

随着棚改货币化的退潮，房地产销售面积和销售金额的增长率逐渐减弱。1-6月，商品房销售面积同比下降1.8%，比1-5月增长0.2个百分点。连续五个月的负增长表明市场已经降温；同时，商品房销售增长5.6%，增速下降0.5个百分点。

虽然销售面积有所下降，但房地产价格似乎偏离了上述数据，而后者释放了一个强烈的信号。根据国家统计局公布的70个城市的数据，除了6月份的数据证明上升势头不强外，近期整体房价呈现上升趋势。

笔者认为，房地产市场“追涨杀跌”的一贯做法并没有被打破。前几个月房价的统计增长与统计范围有关。2014年以来的这一轮楼市周期与前一轮不同，呈现出明显的分化格局。从一线热点城市和三个四线城市的冰与火，到一线严格调控政策下房地产市场向二线城市的高温转移，再到三个四线城市中棚改政策趋热、棚改降温后第三个四线城市又遇冷的部分，这种差异化模式决定了所选样本的不同，这可能导致完全不同的结论。因此，虽然70个城市的数据在一定程度上具有代表性，但恐怕不能代表全国房地产市场的总体趋势。

其次，即使在炎热的城市，他们的房价也不算高。

即使不看全局，也只能看热点城市的房价。除了新一线的几个城市由于快速发展推高了市场价格外，大部分热点都快速移动。因此，一些热点城市房价上涨的驱动力能否持续成为关键。

值得注意的是，在最近的“小阳春”市场背后，有买家的积极选择和金融机构的支持。

从居民的角度来看，自2018年下半年以来，房地产进入了相对稳定的阶段，相应的个人住房贷款利率也没有大幅度调整。此前，处于严格政策控制之下的买家可能担心错过“入市”的机会。此外，为了吸引人才，一些城市放宽了他们的定居政策，打开了购房的“窗口期”，一些买家甚至投资者重新进入市场。

同时，个人住房贷款利率的稳定和下降以及贷款审批的紧张反映了金融机构的态度。目前，结构性去杠杆化的重新出现、实体经济中高质量项目的相对缺乏和外部不确定性依然存在，导致银行风险偏好降低，而个人住房贷款仍是相对高质量的贷款。根据央行6月份发布的金融统计数据，6月份社会融资增加了2.26万亿元，比去年同期增加了7705亿元。从结构上看，6月份居民中长期贷款新增4858亿元，同比小幅增加224亿元。

当然，这种情况正在发生微妙的变化。自5月中下旬以来，中央政府加强了对一些房地产过热城市的调控，许多城市的抵押贷款利率相对于基准利率有所上升。根据荣360的数据，6月份首笔住房贷款的平均利率为5.423%，较上月上升0.14%。这也意味着财政政策可能会收紧，这将直接影响购房者的购房意愿和能力。随着调控政策的收紧，贷款利率出现上升的迹象，购房者的热情是否会下降值得关注。

第三，房地产开发商持续投资“资金和弹药”的能力不足。

自2018年以来，房地产投资持续增长，仍保持在10%以上的高水平。尽管房地产销售增速持续下滑，但土地安置资金分批提前发放、高周转率模式下资金快速回笼以及上半年房企多渠道融资的强劲势头，为投资增添了“弹药”。据统计，2019年上半年，房地产类美元债券发行量超过去年水平，上半年净增375亿美元，同比增长127%。

然而，随着今年4月中央政治局会议再次讨论“无投机住房”和“根据城市制定政策”，对热点城市的监管明显升级。从金融角度来看，通过整顿房地产信托来收紧发债，以及《国家发展和改革委员会关于房地产企业对外发债备案登记有关要求的通知》，将客观上或会收紧房地产融资，这意味着房地产企业未来的投资将更加“受限”。

回顾上半年房地产市场的变化趋势，不难发现政策的核心是“稳定”。在前期预期和城市政策相对较低的情况下，一季度基础设施和房地产投资相对上升；随着楼市“小洋春”市场的初步建立和看涨预期的上升，通过严格的调控坚决避免投机等政策。从政策放松的力度和方向来看，不难看出，在稳定房价、稳定地价、稳定预期的“三稳”思路下，没有必要过度解读周期性的政策微调和市场波动。