新湖中宝“弃牌”，融创67亿接盘近百万方土地

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多年前，新湖宝被认为是长江三角洲地区旧改造和围垦工程中最有价值的“王牌”，但现在新湖宝开始有选择地“弃牌”。

7月16日，新湖宝与融创签署合作协议，拟以约67亿元的价格将欧灵实业和上海马宝的相应权益出售给融创。其资产主要涉及位于上海、温州、浙江和江苏启东的20块土地，土地面积近100万平方米。

一个多月前，新湖宝受到上海证券交易所的质疑，质疑其项目进展缓慢。这个项目的出售，新湖宝似乎是在用实际行动来表明它正在加速这个项目的发展。

新湖宝“弃牌”

根据双方签订的协议，新湖宝将燕实业90.1%的股权及其对应的平阳龙恒地产和南通启人地产100%的股权转让给融创；逐步实施并最终完成马宝公司90.1%的股权转让，并将新湖宝的全部债权以公允价格转让给上述公司。

欧灵实业由新湖宝和新湖地产分别拥有85%和15%的股份，并拥有两个子公司，龙恒公司和奇人公司。两家子公司分别在温州平阳县西湾外土地块拥有15块土地，在启东市元多角度假村拥有4块土地，面积分别为656，800平方米和307，400平方米。

马宝公司持有位于上海市虹口区青云路167弄的旧房改造项目。项目规划面积23600平方米，总建筑面积约70000平方米。土地用途主要是住宅。

2016年之前，新宝湖经历了几年的大规模扩张。当时，房地产二级市场迅速崛起，但新湖宝采取了不同于大多数房企的风格，专注于一级市场。就这样，长江三角洲的大量“巨无霸”项目被提前锁定，此次交易中的所有项目都是在此期间收购的。

2010年，新宝湖与启东市人民政府签署框架协议，参与了启东远途旅游度假区项目建设，并负责项目一级土地开发。随后，2012年，新宝湖与平阳县人民政府签署协议，参与平阳西湾填海工程一级土地开发。

上述两个项目进入二次开发阶段后，新宝湖先后获得了几块地。根据其2018年度报告，截至年底，新湖宝启东元拓角项目和温州西湾项目分别获得了130万平方米和160万平方米的土地。

除了滨海的填海工程，旧的改造工程在新宝湖的土壤储存中也占有很大的比例。仅在上海，新湖宝就有五个旧的改造项目，其中马宝项目于2015年被新湖宝以2.4亿元的价格收购，新湖宝当时也支付了7.2亿元的拆迁保证金。

经过几年的持有，以低价收购的土地已经增值了一倍。在许多经纪研究报告中，旧的改革和沿海地区填海工程的增值被视为新湖宝未来业绩快速增长的重要基础。

然而，缓慢的发展仍然给新湖宝的财务水平带来了很大的压力。根据会计师事务所出具的审计报告，截至今年6月底，燕实业模拟合并报表的总资产约为47亿元，总负债约为47.1亿元，净资产为-832.31万元；欧灵实业上半年净利润为-25.11万元。马宝公司净资产约为1.39亿元，今年上半年净利润为-849.68万元。

迫于压力，新湖宝不得不改变自己的想法。去年九月，新湖宝试图找到一个合作伙伴。该公司在回复上海证券交易所的询问时提到，已与一家房地产企业达成合作意向，共同开发杭州余杭区的房地产项目。但是，由于双方未能就项目合作开发的具体管控模式达成一致，合作无法完成。

北京工商管理学院院长穆满奇认为，目前新湖宝有很多土地储备，收购成本相对较低。公司发展面临资金短缺、周期过长等不确定因素。在这种背景下，转移一些项目是明智的。“新宝湖的一些项目，特别是一些大型项目的开发，需要大量的资金开发，需要有集聚效应，以免被房地产拖累。”

“收购大王”融创

自2017年年中收购万达资产包以来，融创已“潜入”市场一段时间。直到今年，融创已经恢复了“收购之王”的本色，并在收购和收购市场上频频出手。

今年，融创的首次大规模收购超过了100亿元人民币。今年1月，它斥资125.53亿元收购了武汉中央商务区的全部股权。通过此次收购，融创获得了北京远洋国际项目1号地块和上海董家渡项目的全部股权。

4月，融创再次接管了重庆市南岸区阳光100的两处房产的开发权。融创今年在购买新湖宝资产上花费了67亿元，在这次收购上已经花费了200多亿元。

在今年3月的业绩会议上，融创董事长孙宏斌曾表示，我们应该谨慎对待这块土地。这句话后来被拿来与融创的主动“补仓”相比较。但实际上，除此之外，孙宏斌还在业绩会议上发布了另一条消息，称未来的主要目标将集中在一、二线城市。这意味着融创不会轻易错过一线和二线城市的合适机会。

从融创今年的几次收购中可以看出，与泛海、阳光100和新湖宝的三笔交易包括上海、北京和重庆的资产。虽然温州和启东不是一线和二线城市，但它们也在核心大都市区，项目本身有一定的优势。

此外，新湖宝启东公司的内部人员也告诉时代财经，不排除与融创进一步合作的可能。“融创这次的收购只是启东项目的一小部分。如果没有意外，将来会有更多的合作。以前，我们的步伐很慢，公司没有同行提到的狼文化。然而，我们都相信与融创合作后会有一些变化。从我们内部来看，我们仍然期待着下一次合作。”

截至2018年底，融创的土地储备达到2.56亿平方米，总产值约为3.5万亿元，其中85%位于一、二线城市。