长沙楼市调研：限售三年 合肥投资客哭了！

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首先，介绍长沙。0731房产网的地图很差，连锁店的地图跟不上时代。自2011年以来，长沙的主要城市被分为六个区。下图中除了岳麓、开福、芙蓉、天心、裕华外，还有望城县、一个长沙县、两个宁乡、浏阳市负责。

截至2016年底，常住人口为764万，六个内区加一个县为3945平方公里，这可能是两个深圳的概念。长沙老城很小，总共只有两个环。

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长沙房价上涨

1.北辰三角洲是老城河景的代表板块，是203套房的源头，有2824个群体被认可。2月4日开业，100%；价格为10800-13000元/平方米。目前，该社区二手房交易价格已经达到16000元/平方米，新房价格比二手房便宜20%。此外，新开的房子比二手房位置好，而且靠近地铁。

北辰三角洲总建筑面积为537万平方米。2007年，北辰实业(601588)以92亿元的价格赢得了这块土地。征地成本约为2800元/平方米，成为当时的“全国总价王”。2010年，价格达到了7200元/平方米。七八年后，它才被允许以超过1万元的价格出售。公平地说，

2.在新的省级政府区，以欧洲城为例，二手房目前的交易价格约为12000元/平方米。2016年1月，133平米的毛坯房总成交价为78万，单价为6000。此外，税务代理费不到100，000英镑，由买方支付。2010年底买下这套房子时，价格是5500元/平方米。五年来几乎没有上涨。如果是投资，你在2016年初买的，这肯定比你在2010年底买的收益高，但是如果是自住的，

3.阳湖地区

中海国际社区已于2017年9月售出全部五期，新房价格约为1万元。目前，一期二手房约为11000-12000元/平方米，二期、三期、四期二手房因房产证的原因，三年内不能交易。2010年，当我看到它的时候，第一期的最高价格是7800元/平方米。后来，在2013年、2014年和2015年，第二、第三和第四阶段的精装价格约为6400元/平方米。近年来，市场稳定，是买房的好时机。后来，由于价格限制，新房子上涨了60%左右，这并不算多。

北京大学资源的理想家园于2017年12月开放。这座高层建筑的价格是9000元/平方米。这个价格太有限了。旁边有14，000套二手房。新房和二手房的价格相差5000英镑。不抓住它是愚蠢的；今年2月，140平方米平房的平均开盘价为130-140万元/平方米；2016年8月，88套公寓和3个房间的价格为6900元/套，117套公寓和4个房间的价格为7300元/套。

2017年7月，在紧邻中天的七夕里，二手房的成交价格为14000元/平方米，但在9月份限购后就无法交易了。由于限制出售，整个阳湖地区的房屋不能交易。

4.潘新万科利梅溪县梅溪湖地区处于最后清理阶段，只有一层，117个单元和130个单元，单价为18000/m2。2015年6月，高层住宅价格为8500元/套；平房的平均价格为9500元/套，9月份分别上涨了100元。2016年10月的平均开盘价为15，000元/平方米。从2015年到现在，它在两年半的时间里翻了一番。

二手房，钟健梅溪湖1号，紧邻万科，靠近湖边，建于2014年，有一个小的三居室，中间一层78平方米。最近一次交易发生在2017年9月22日，交易总价为124万元，单价为15700元/平方米。底层还有一套78平方米，每隔一天的成交价是14400元/平方米。金茂梅溪湖的二手房价格差不多，但目前不能交易，因为限制出售。

万科·金隅国际，12月新房面积为12000-14000/m2，2014年为78000，增幅不大。

5.武广新城和旌鸣翼城二期新盘目前售价为12000-13000元/平方米，恒大绿洲127平方米三室二手房2017年9月和2017年1月分别为125万和11700元/平方米。这个地区的新房和二手房的价格差异不明显。

6.景秀江山河畔新城，建筑面积154平方米，2017年9月以185万元的单价售出。2016年5月，单价为7500元。目前共有87平方米两个房间，建筑面积105平方米，发行股票的单价也在12000元左右。

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监管后的市场反应

如果没有比较，就不会有伤害。看完以上长沙的价格，你是不是很羡慕长沙人？隔壁武汉的常规是6点。例如，如果价格是有限的，如果开发商想提高价格，他应该怎么做？然后是茶费和装修费。事实上，买家的首付款实际上增加了几十万元。长沙做不到。批准给你的预售价格是10，000，所以你不能增加其他费用，否则买家会投诉和惩罚你，所以开发商是诚实的，否则他们不会打开市场。

长沙的房地产市场在2016年下半年开始大幅上涨，而不是几个月。10月，受其他热点城市的影响，它开始加入调控大军。2017年，监管一个接一个，限购升级三次。大量非长沙投机资本被冲走。同时，由于政府对新房指导价的干预，上涨趋势被暂时抑制。长沙楼市就像奔驰中的野马，突然被拉进一个看似稳定的阶段。

(注:以下图片来自0731房地产网)

然而，短期的问题是市场供应跟不上，所以在价格限制之后，开发商不愿意出售，也不愿意以政府指导的价格开盘。尤其是长沙县，大量开发商囤积居奇，推盘意愿薄弱。

根据0731房地产研究所的数据，2017年长沙(内六区+三县)商品房供应量为1479万平方米，同比下降10.46%，成交量为1624万平方米，同比下降37.13%。平均成交价为6896元/平方米，同比增长10.37%。这是自2015年以来连续第三年供不应求。2018年1月，长沙市商品房供销比为0.85，仍然供不应求。只要新房子进入市场，就会引起抢劫。

特别是对于明显低于二手房的新房，因为差价是明显的，如果有20%或30%的差价，即使房价下跌，也意味着会有20或30点空.的损失每个人都知道买新房子没有风险。因此，我在长沙的亲戚朋友向我咨询，我会建议他们去看新房子，但前提是他们必须看一套有差价的新房子，如果能排队的话，就买一套新房子。北辰三角洲、中海国际和北京大学的理想住宅与上述二手房之间至少有20%的差价。当然，没有必要担心买昂贵的。一些朋友告诉我，天心区政府设定的均价是9500元/平方米。望城区是6500人，宁乡市是5500人，因为长沙本身在这一轮没有增加多少。毕竟，它已经六年没有上涨了，弥补它是正常的。然而，如果在一些地区新房和二手房之间没有价格差异，购买新房就没有优势。

在调控政策方面，去年9月23日出台了限售令，二手房需要三年时间才能交易。也就是说，如果你买了一栋新房子，你需要获得房地产许可证才能出售。一般来说，买一套新房子需要一年半到两年的时间，然后才能在四年或五年内进行交易，这基本上意味着2012年后购买的房子不能出售。

去年，我建议一个同学赶快卖掉长沙的房子，等着在深圳买。她拒绝听，主要是因为她太贪心了。当时，长沙的二手房市场在强势市场总是想着多卖几万。结果，限购政策在9月份出台后，就卖不出去了，深圳上车的梦想也不得不推迟，所以有时候人们问我卖多少，我通常会回答双倍，然后很快卖掉。即使以后会上涨，你也不应该怀旧。也许是什么政策被困住了，人们经常被自己的贪婪所误导。李嘉诚之所以是超人，是因为他知道不赚最后一个硬币。他宁愿错过这个大牛市，提前跑，否则他的钱不会完全用完。

走了很远，我回到长沙跑盘子，和房地产经纪人聊天。在长沙拥有最多中介店的新环保地产兄弟告诉我，他们有很大的统计数据在里面，2016年初的那个还没有涨。当外国投资者来长沙买的最多的时候，他们是合肥人，但是他们大多数也被困住了，因为他们买的大多是新房，他们并不出名。他们必须拿到房地产许可证才能出售，这让他们从来没有想过。

如果你像武汉、成都和广州一样对变相涨价视而不见，还是有机会的。谁知道长沙真的很勤劳？合肥的投资者完全被卡住了，如果他们想卖就不能卖。买房真的成了房东。幸运的是，他们买的很便宜，只要资金链正常，他们就不必亏本出售，只要拿走它，五年后再卖掉。

2016年初，另一位名叫切里(Cherry)的投资者带领几名学生在梅溪湖购买了十多套套房，现在书价翻了一番。然而，由于出售被限制了三年，目前不可能交易，梅溪湖的所有投资者都被困在里面。

自2012年以来，长沙最热的地区是梅溪湖板块，但这一地区有许多外国投资者，他们进行了大量的投机，空的购买率很高，而且是在晚上。此外，梅溪湖地区的新房并不比二手房便宜，也没有差价优势。

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长沙的未来趋势

在过去的几年里，长沙的物价上涨缓慢。归根结底，这主要是由于供应量大。长沙的城市面积很小，没有中心城市的概念。然而，东南和西北可以继续向外围发展，甚至位于偏远的天心区的中信文化广场的二手房也以1万英镑的价格售出。我记得在2010年，只有4000多人。几年前，吴广新城还是一个废弃的郊区，现在已经卖了一万多英镑，几乎和老城一样。因此，普通人无法理解长沙没有核心区或郊区。如果你在五六年内在远郊买四五千元，收益肯定会比在远郊买七八千元高得多。

为什么会这样？因为长沙二环路上的房子太旧，交通拥挤，市容不佳，居住环境一般。过去想改善的人也会搬到二环路外，或者他们会选择二环路内新的河景房，但毕竟是几个板块。没有房子的人第一次买房时肯定不会去老城区。许多人说，当他们想到河东二环路内的交通堵塞时，他们就头疼，每个人都想住新房子。大部分新车牌都在二环路外，而在我的家乡，来自湖南省的每个城市和州。买房时，每个人都会考虑回老家上高速公路的方便。比如益阳、常德肯定会优先考虑长沙的西北，湘潭、娄底肯定会优先考虑长沙的西南。

还有一个最重要的原因。在长沙，当政府想要开发一个新的地区时，它将优先考虑改善教育设施，并分配一些过去著名学校的分校。原来，很多人买房主要是为了解决孩子的上学问题，房子自然卖得好。此外，随着这些新区的新入住，教育、交通和商业设施逐渐增加，而老城区的房屋也变得越来越旧，所以新城区的房价自然会超过。

对于未来，它会以这种方式发展吗？

毫无疑问，二环路以内的老城区没有未来，因为道路的宽度就在那里。拥堵是无法改变的现状和未来。毕竟，棚户区改造是一个漫长的过程，不可能一蹴而就。事实上，在任何城市都是一样的。但是如果你想买房子自己住，不要生搬硬套。如果你在芙蓉区工作，旁边只是一个新盘子或一个新盘子，而且价格合适，绝对没有必要走得更远。你得去河西买新房子，每天来回开车一个小时。

在新开发的地区，如梅溪湖、阳湖湖、滨江新城、吴广新城和新的省会城市，房屋建成后土地将会流失。如果你将来想买这些新区，你只能买二手房，或者你可以在更偏远的地方买。毫无疑问，这些新地区的价值将来会高于偏远地区。为什么？这就是回归的概念。这些次新区居住质量高，环境好，设施齐全，靠近老城区。在市中心上班很方便。但是为什么老城的地段理论失败了呢？正如我前面说过的，老城区拥挤破旧，像一个贫困的山洞，中产阶级不喜欢居住，而梅溪湖、阳湖湖、滨江新城、吴广新城和新的省政府同时弥补了这些缺陷

土地必须连续出售，房子必须连续建造。从东到西，从北到南，它仍在向外围扩展，但在未来，如果房价是几千，它只能去更偏远的地方，如宁乡，长沙县和岳麓区。

长沙的房价让人们高兴，但让投资者失望。在2003年，超过3000平方米的房子现在已经上升到12000平方米，这是无法与一线城市相比的。2003年，深圳也有3000多栋房屋，即使在海关之外也至少有451000平方米，在海关之内有108000平方米。

长沙的新房与二手房的比例仍然是2.11。2017年，新房和二手房的成交量分别为1628万平方米和674万平方米。

新房数量是二手房的两倍，据估计，长沙将在至少三到五年后进入股市。只有当市场进入股市，即二手房交易量超过新房交易量时，二手房价格才会迎来飙升的机会。

环顾中部六省，长沙的人均gdp和人均可支配收入均居中部第一，房价收入比长沙低6%，长沙也是最健康的。长沙对房地产的依赖程度低于郑州、太原和武汉，房地产投资占固定资产投资的比例不到20%。长沙仍有一些消费能力较强的好的房地产行业。长沙2017年的gdp已经进入万亿俱乐部，在中国排名第14，仅次于无锡。

与此同时，长沙的居民人口增长率居中心城市之首，甚至超过了大学聚集的武汉。

因此，与其他城市相比，我认为长沙的房价仍然相对健康，尤其是新房子。在政府的限制下，价格是真正的良心。

我在深圳工作的很多朋友也想回长沙，但是有些找不到合适的工作，有些在长沙创业，但是他们的收入不能支撑他们的生活，有些发现他们不能接受醉酒的生活，于是他们早早回到深圳，贪图黑暗。虽然回到长沙很舒服，但空的精神世界是空虚的，回到深圳很累但很充实。但是如果你生来就讨厌压力，长沙很适合你。老实说，长沙的基础教育和医疗资源比深圳好得多。住在长沙的快乐非常强烈。唯一的不足是就业。如果有合适的工作，留在长沙很好。

当然，我今天所说的与我是否来自湖南无关。我是从客观的角度来评论的。毕竟，长沙是湖南的省会城市，其教育和医疗资源是无与伦比的。我对长沙的未来还是乐观的，但是我们必须明确区分投资和自住是两回事。现在，入园投资就是买房子，优先选择新房子自住。长沙能尽最大努力保持房价稳定，这对人民来说是一件幸事。开发商几个月卖不出去，所以几年也卖不出去。

唯一令人担忧的是，长沙近年来出现了少量土地转让。

以前是为了减少库存，所以2015年土地供应大幅减少。在过去的两年里，这是为了迫使空的股票被拿出来发展。不过，我希望长沙在2018年仍能提供更多的住宅用地，否则依靠房价不是长久之计。谢天谢地，长沙的地价没有涨多少，所以房价压力不大。预计2018年将对少数高价土地适当放开价格限制。