长租公寓“鲶鱼”效应渐显

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王鹏佐(新华社)

上海浦东新区青年公寓。

沈照片(人民画报)

每个毕业季节都是租赁市场的高峰期。相关数据显示，2019年高校毕业生人数预计将达到834万，创历史新高。随着大量的大学毕业生去工作，住宿已经成为最迫切的实际需求。这种需求可以从最近几个年轻社交平台上租赁内容的快速增长中看出。

作为近年来快速上升的住房供应形式，长期租赁公寓已经成为越来越多年轻人的选择。长期租赁公寓的特点是什么？为什么它受到年轻人的青睐？发展面临的问题是什么？对此，提交人进行了采访。

供求两端都有变化

长期租赁公寓脱颖而出，其背后是住房市场需求方和供应方的微妙变化。

一方面，住房需求群体将他们的关注点从买房或“先租房子凑合”转移到高质量的租房子上。不久前，相关机构发布的《中国青年租房生活蓝皮书》显示，当代城市租房群体的消费在不断升级，超过60%的人表示更愿意通过长期租房平台租房，近80%的人会精心安排出租房，近40%的“90后”租房者愿意用收入的40%以上作为租金，追求更高品质的租房体验。同时，在2018-2019年，“90后”租户的比例达到75%，成为城市租户的主体。

上海白领刘颖在过去的几个月里一直在找一套房子出租。除了使用通城58和紫茹等一般租赁网站，她还通过豆瓣集团、bbs和Post Bar等社交网站搜索相关信息。“刚开始我想找中介或者房东直接租房，但是我发现网上的信息很混乱，筛选起来很麻烦。”为了尽快稳定下来，我在满足了自己的需求后，选择了一套长期出租的公寓。虽然每月都会产生一些服务费，但长期租赁公寓仍然让我感到方便和无忧。”刘英说道。

另一方面，长期出租公寓的经营者加快了他们的发展。据不完全统计，截至2018年底，中国市场有80多个活跃的长期租赁公寓品牌，分布城市数量达到约50个，涉及1200多套集中公寓和13.5万套分散公寓。具体来说，长期租赁公寓运营商升级和规范自己的房子或从市场上收集的房子，最终形成相应的租赁公寓。

在北京建国门附近的独立式住宅里，我看到工作人员正忙着为客人办理入住手续。这座位于二环路边缘的6层建筑的地下部分已被改造成一个1000平方米的公共空房，集健身、阅读、休闲、办公和生活于一体，而地上部分则有数百个16至45平方米的房间和一些个性化的主题房间。我在五楼的几间空休闲客房看到，双人床、空色调、洗衣机和大衣柜等生活设施一应俱全。“现在是毕业季节和暑假。许多寻找工作和实习机会的年轻人选择住在这里。”工作人员说。

长期租赁公寓发展迅速

业内人士指出，在消费升级的背景下，人们越来越注重生活质量，政策也鼓励标准化住宅租赁市场的发展，这使得规模化、规范化运营的品牌“长期租赁公寓”越来越受到青睐，像鲶鱼一样，搅动着整个住宅租赁市场。

“与个人住房相比，标准化、规模化的租赁平台具有相对完整的合同，一般没有恶意扣押金。连锁经营品牌房源的引入是明确的，所以没有必要担心网上照片与现实的不一致。一些长期租赁公寓品牌采用统一的宜家风格装修风格，每个房间都有不同的装饰。拿铁、木棉、王飘漂、布丁的装饰风格清新时尚，更适合年轻人。”刘英说道。

住在郑州的叶康康发现，市场上租房主要分为个人住房和中介住房。“大学毕业时，我遇到了一个非正式的中介。租房时，我觉得环境不错，价格也公道。然而，后来发现那里的电器质量很差，坏了也不修理。房子断水断电时，没有人来修理，押金也没有全额退还。现在租房子已经吸取了过去的教训。我更喜欢选择可靠的个人住房或知名的长期租赁公寓品牌。”叶康康说道。

数据显示，2018年，国内长期租赁公寓市场已突破1.5万亿元，长期租赁公寓行业融资规模近770亿元。长期租赁公寓正进入快速发展时期。

据艾传媒咨询发布的《2019年中国长期租赁公寓市场调查及消费者行为监测报告》，2022年中国住房租赁市场的租赁面积将达到80.6亿平方米，而2022年中国住房租赁市场的租赁人口预计将达到2.4亿。“自2011年起，可自由进入长期租赁公寓领域。当时住房租赁市场，特别是长期租赁公寓市场并不被关注，但我们坚信长期租赁公寓的发展具有巨大的市场/空间和社会价值。后来，由于“房子是用来居住的，而不是用来投机的”这一观点深入人心，企业、投资者乃至整个社会都更加重视房子的居住属性，而长期出租公寓的经营者也得到更多的关注和支持。”首席运营官梁占华坦率地告诉了作者。

精细化管理成为一种趋势

为什么长期租赁公寓会成为住房市场的“鲶鱼”？

专家认为，住房不仅具有一定的投资属性，而且是关系到国计民生的重要资源。已经有大量的出租房屋。传统的房地产市场是由分散的“房东和房客相匹配的中介”模式所主导的。房东担心房客会损坏房子，投资回报会很低，而且房客会频繁更换，使房子被长期占用，造成住宅资源浪费和有效住房供应不足。长期租赁公寓就是针对这些痛点，努力加以改善，从而使市场资源活起来。

“数据显示，68%的自由业主以前有过租房的经历。传统中介依靠信息优势来匹配租赁交易并不容易。例如，有些房子地理位置优越，但居住条件差，房东不愿意投资改善，这使得难以满足房客的需求；一些房东对房客的职业、生活习惯等个人特征更加挑剔，这就缩小了房屋租赁的受众范围；一些房东没有时间为房客提供配套的维护和清洁服务，引起房客的不满。梁展华说，通过长期合同免费搞定空的房子，然后利用他们在设计、装修和管理方面积累的经验对房子进行统一装修，最后通过免费的官方网站和app进行房屋发布和精细化管理，从而解决了市场的痛点，提高了租户的体验，保证了房东稳定的租金收入。

然而，随着竞争对手数量的增加、利润率的下降和资本的衰退，长期租赁公寓市场中的甲醛超标、隐私安全、价格欺诈和合同纠纷等问题已经暴露出来。特别是，随着品牌的增加，热点城市争夺住房的现象越来越突出，导致租金上涨，租户成本增加。然而，空燃气质量频频超标，也在一定程度上影响了租户对长期租用“装修卡”公寓的信任。

中国人民大学崇阳金融学院高级研究员董希淼认为，长期租赁公寓在起步阶段不可避免地会遇到各种问题，应采取各种措施促进长期租赁公寓市场的健康发展。一是完善房屋租赁市场监管体系，明确职责分工，形成监管合力，特别是对于“哄抬房价”现象，应从制度上予以制止。二是加强房屋租赁信贷审慎运作，以继续实施互联网金融风险专项整治工作为契机，加快对不合格贷款平台的取缔，确保长期租赁市场的“住宅属性”；同时，我们将开发直接面向租户的租赁信贷产品，以更好的流程和价格，更好地满足市场需求。此外，长期租赁公寓的运营商应该主动改善和建立可靠的品牌，以避免昙花一现。