连平：2018年长三角、武汉城市群仍有房价上涨推动力

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凤凰网财经1月8日电(作者刁燕燕)到目前为止，三个城市已经放松了对房地产市场的监管。1月5日，兰州放宽限购，强化限价令，合肥第二次放宽限价令。1月7日下午，南京出台新规定，首批高层次人才不再限于购买。

根据过去三年的规定，由于经济压力再次放松的逻辑，以及地方政府严重依赖土地财政，持续了14个月的房地产市场监管似乎将开始放松。1月6日，中国首席经济学家论坛主席、交通银行首席经济学家连平(601328)在上海举行的中国首席经济学家论坛上接受了Phoenix.com的专访，称这不是放松楼市调控的国家信号，只是局部放松，分类调控政策原则上没有改变。2018年，经济运行相对稳定，不应该有放松楼市政策的预期。

因为很多城市对楼市的调控基本上是根据自己城市的特点来进行的，比如说二线城市，房价涨得太快、太高，可以肯定的是他的调控力度比较大，所以这种基本情况在未来还会继续。2018年，房地产调控政策总体上不会有太大变化。连平认为。

2018年，第一、第二、第三和第四条线路的价格将会如何变化？未来，可能无法简单地根据城市水平来划分房地产市场的涨跌。例如，在长江三角洲地区和武汉城市圈，未来房价可能会上涨，因为仍有人口聚集的驱动力。这种价格上涨不仅在二线城市，而且在三、四线城市，一些三线城市和四线城市有相当高的增长率。但是，从目前的情况来看，房价不可能继续大幅上涨，因为现在使用了各种手段，当然，行政手段在其中扮演着重要的角色，而过度使用行政手段必然会带来市场扭曲效应，所以行政手段在未来也需要逐步退出。连平提醒道。

以下是凤凰网的独家专访:

兰州和合肥楼市的放松并不是全面放松楼市调控的信号

凤凰网财经:1月5日，兰州放宽限购，加强限购，合肥两次放宽限购。我们看到，连续14个月的房地产市场监管似乎显示出放松的迹象。你认为这是什么信号？这是否意味着实施分类监管等同于变相放松监管？

连平:我认为总的来说，分类监管的政策没有改变。然而，由于中国有123个四线城市，一段时间以来出现了非常明显的差异。不同地方的供求关系不同，有些甚至完全不同。因此，在这种情况下，相关调控政策针对当地城市供需、市场和价格状况采取了一些有针对性的措施。我认为这仍然是分类监管。尽管在你刚才提到的情况下，这一规定似乎有些松动，但这种松动的迹象可能只是局部的。

凤凰网财经:放松房地产市场监管难道不是一个全国性的信号吗？

连平:不是全国性的，因为很多城市的房地产调控基本上都是根据各自城市的特点来进行的。在一些地方，如一、二线城市，二线城市的房价上涨过快，房价过高的城市肯定调控力度相对较强，所以这种基本情况在未来会继续保持。

2018年，我认为整体房地产调控政策的基调不会有太大变化。过去，人们一直预期，如果经济下滑有压力，房地产调控最终将不得不放松。过去，在大约三年的时间里，至少有五个这样的过程，一个规则和一个阶段。最后，由于经济下行压力相对较大，调控不得不放松。然后这种调控的放松是全国性的，例如，在2014年，930年之后，整个房地产市场呈现出新的趋势。

现在，这种情况不可能再次发生，因为第一季度的经济趋于稳定，不像2014年第二季度和第三季度，当时下行压力非常大，许多相关指标在很大程度上已经减弱。因此，在这种情况下，从调控的角度来看，房地产确实有必要做一些调控来稳定经济运行。但现在情况已经改变，相对稳定。

城市群中三个有上升压力的四线城市仍需调控

凤凰网财经:对2018年中国经济的一个普遍预期是，它将相对平稳地运行，而不是像去年那样呈下降趋势。

连平:相对稳定，因为从2016年到2017年，整个经济运行有一个特点，就是季度波动不超过0.1个百分点，与前三年完全不同。在前三年，有时季度之间的波动为0.3至0.4个百分点，即下跌时，一个季度可能会跳到空，这是下一步。现在很稳定，最多0.1个百分点，说明经济运行是稳定的，不再需要用大力气的政策，特别是那些有副作用的政策来挽救经济运行，这是一个环境。

第二件重要的事情是，第十九次全国代表大会非常清楚，总书记的房子是用来生活的这一立场又一次得到了坚定的阐述，并且写入了党的报告。因此，如果你想一想，如果没有一个非常极端和恶劣的环境，这一政策肯定不会继续过去的做法。房地产每轮都有松动，房价又开始上涨，形成恶性循环。我认为这一次肯定不会发生，所以在这种情况下，整体政策放松不应该有这样的预期。

但是，在一些地方，相关地方在自身市场运行的某些方面政策有所变化，完全具有分类监管的特点。例如，在中国的一些一线和二线城市，土地供应相对紧张，库存相对较少。在这种情况下，土地供应相对宽松。例如，2017年北京市土地供应增长可观，属于分类调控。第三，四线城市没有这样的问题，其存量仍然相对较高，因此不可能向其提供大量的土地供应指标。因此，这些都是分类监管。

凤凰网财经:你认为今年哪些城市和一线城市将会放松管制？

连平:目前，房地产市场的放松和调控可能还没有形成一个整体的格局。刚才，据说没有必要进行大规模的放松。许多地方仍然需要监管，因为房价正在快速上涨。在一些城市，如四线城市和四线城市，这些城市的房价仍有上涨的压力。在存量相对较高的地方，也就是不在城市群、经济发展水平不高、人口流入相对较少的地方，存在政策放松的可能性。

三线和四线房地产库存高的城市正在逐渐减少

凤凰网财经:12月23日，住房和城乡建设部部署了2018年的工作任务，表示仍有大量库存的四线城市和县市应继续做好去库存工作，但一些和四线城市本身的去库存是价格的大幅上涨。在这种情况下，存货会越来越多吗？

连平:应该说去库存是建立在供求关系的基础上的，因为库存高，需求不够强，所以这是不平衡的，所以在这种情况下去库存是必要的。现在，可能会有越来越多的城市股票不再是问题，也就是说，经过一段时间的去库存化，其股票已经开始明显下跌。那么这种城市的供求关系可能会逐渐走向相对平衡的局面。那么，我认为这种城市在第三和第四城市中正在增加。过去，四线城市是整体库存相对较高的主要地方，所以现在这些城市在逐渐减少和改善。

凤凰网财经:所以相对来说，今年三、四号线价格上涨的驱动力不是太大？

顾客:总的来说，是这样的情况，但是由于刚才提到的库存正在逐步减少，一些城市已经开始，不是库存多了，而是库存少了，所以这种情况当然会导致房价上涨，但是房价是否会上涨取决于市场的资金供应，也取决于市场对未来的预期，以及市场对价格的管理等方面。因此，我认为在一些城市，有些措施不到位，特别是在价格管理方面，或者说是错误的，这也可能导致房价调控效果不太明显。这种可能性也存在。

2018年，地方金融面临新特点。地方债券发行给空地方金融留有空间

凤凰网财经:有业内人士认为，由于土地出让金减少，今年下半年地方政府将面临资金短缺的风险，财政收入相对较少，可能会放松监管。因此，你刚才的意思是政府一直坚持分类监管，但实际上这个问题在今年下半年并不存在，对吗？

连平:土地出让金占地方政府收入的比重很大，有时可能是30%，40%，有的甚至更高，这是长期以来的客观情况。我认为从今年的情况来看，这种情况可能不像前几个周期那么明显。过去，当整个交易量迅速下降时，土地出让金也较少，因为需求减少，投资减少。这种投资没有明显下降，一些城市，特别是一些二线城市的土地交易量相当大。

为什么？首先，2017年4月，住房和城乡建设部发布文件，根据不同的存量条件提供土地供应，要求一些地方在存量相对较少的情况下增加供应，因此许多二线城市加快了这方面的供应步伐。从相关数据看，2017年第三季度至第四季度土地被出售，二线城市增速相对较高，大量土地被出售，这是第一点。其次，它与租赁住房的建设有关。出租房制度出台后，各地纷纷响应这一号召并跟进。盖房子肯定很重要，所以土地转让面积增长很快。

这是北京的一个典型例子。2016年，北京总共出售了260万平方米的土地。但到2017年11月，它已经卖掉了这块约960万平方米的土地。

凤凰网财经:北京的土地供应面积比过去大大增加了。

连平:比2016年高出三倍多，我估计到今年年底几乎会是四倍。为什么是四倍？一是需要商品房建设来供应土地，二是租赁住房，所以土地流转还是比较大的，这肯定会给地方政府带来收入。当然，这种收入、租赁等。可能不会以很高的价格出售，但无论如何都会带来收入。

所以这一次，运行状态与过去有些不同，即房地产投资的增长率仍然是7.0%。从逻辑上讲，由于营业额下降很快，这一投资的增长率在半年后也明显下降，但现在下降不明显，这与我们刚才所说的有关。所以从这个角度来看，下半年以后可能会有一点压力，那就是整块地都卖了，但是收入不如过去，而且可能会有一点压力，但是不会像过去那么明显。这是一个方面。

其次，地方政府2018年的借款速度可能比2017年更快。例如，银行的贷款被转换成债券，即偿还贷款，然后发行债券。

这一行动在2017年放缓。2016年地方债券发行量较大，2017年下半年明显减弱。当然，这与其总债务的增长和速度有一定的关系，所以要适当控制节奏。此外，它实际上留下了某个空房间，这为其进一步借款提供了一些空空间。因此，我们认为它可能不像市场预期的那样紧张，可能会出现一些问题，但它不会那么紧张。

然后，因为地方政府的收入可能不如以前，而且土地卖得这么好，收入很好。因此，地方政府未来投资基础设施建设的能力将在一定程度上被削弱。

凤凰网财经:财政支出会减少吗？

连平:已经减少了。还有许多其他方面是不能收缩的。但是，基础设施建设可以适当收缩，这将影响未来的投资增长率。

凤凰网财经:所以下半年面临一定的压力，但仍然存在一些不确定性。

连平:可能有压力，但不能完全按照过去的逻辑来判断。这次还有一些新功能。

财产税的正式讨论将会产生影响

凤凰网金融:一些地方债券的发行仍然给空的房地产监管留下了一定的空间。还有一个问题，那就是，你认为第一、第二、第三和第四条线路的价格在2018年会有什么变化？这是每个人最关心的问题。

连平:我想有一点是，从现在开始，房价会按照一线、二线、三线、四线来划分，这可能与实际情况有很大的不同，也就是从实际运行情况来看，其实这一轮已经出现了一种情况，就是只要发达城市群的一线、二线、三线、四线城市都在这里。不发达地区，甚至二线城市，都不会崛起。我走访了更多的省会城市，几乎一半的省会城市(二线城市和中西部地区的一些省会城市)房价基本稳定，变化不大。

因此，将来可能不会这么简单。例如，在长江三角洲地区和武汉城市圈，未来房价可能会上涨，这仍然是由人口集中驱动的。房价上涨不仅发生在二线城市，也发生在三线和四线城市。一些三线和四线的增长率相当高，但从目前的大格局来看，房价不可能继续大幅上涨，因为现在使用了各种手段，当然，行政手段在这中间发挥了重要作用，过度使用行政手段必然会带来市场扭曲效应，所以这也需要在今后逐步退出。然而，在2018年，在长期机制得到很好实施之前，现在肯定正在这样做。租赁也是一块，土地供应也是一块，但房产税还没有出台。

凤凰网财经:你预计房产税什么时候出台？

连平:我不指望它在2018年出台，但我认为没有必要等到房产税出台。只要有他的信息、一个过程和一个初步计划，它的效果就已经开始了。因为它有一个预期，会给市场带来预期的效果，市场行动必须在你真正着陆之前就已经开始了，所以你不必等到它真正着陆。只要这件事可以讨论，就有一些初步的东西和一些NPC要讨论的东西，而不是正式进入NPC的法律程序，它对市场的影响已经开始。因此，我们所期待的不是什么时候能够通过这项法律，什么时候能够实施这项法律，而是什么时候能够正式讨论这个问题。

凤凰网财经:财产税需要NPC讨论和立法。

连平:不仅仅是全国人大，还有一个可以听取社会各界意见的基本方案。如果有这样一个东西，它的期望会告诉你未来的房子会出现什么样的趋势。那么买房子的人应该对投资房子持谨慎态度，它的影响已经开始了，所以他们不必等到那个时候。因此，我认为日后加快引入长期机制，是整个市场顺利运作的重要一环。

现在我们可以依靠各方面的管理，特别是一系列的行政措施，我们可以抵制一段时间来控制这个房价，但是时间不会持续很久。因为市场上有很多相关的扭曲，如果你不让我涨，我会想别的办法等等。这个市场永远是一个市场，它必须尽力展示它的效果。因此，我们说，对于房地产市场的未来运行，我们呼吁一个长期机制，以加快其步伐，并推出它。也就是说，一些当地的项目讨论等等，我认为应该有一个更好的开放程度。然后每个人对这个问题的预期开始出现，所以这将有助于引导预期，并且不要把房地产作为未来的投资目标。

凤凰网财经:你认为房地产的长期机制会启动多久，3-5年内不会启动？

连平:我认为房产税未来可能需要三年左右的时间，如果快的话需要三年，如果慢的话需要三到五年。

凤凰网财经:房产税草案什么时候会变成这样？

连平:我不知道会采取什么形式，是征求意见稿，还是已经在国家有关部门讨论过了。这个计划大概是什么样的计划，可能有几个关键点，以及如何征税。现在有一些信息。上一次，财政部长萧杰在几个刊物上发表文章，其实同一篇文章说，有些东西是必须按照市场价值来征收的，那么怎么征收一套房、两套房等等。我认为，在未来，只要对这些事情进行讨论，有一个清晰的思路和重点可以揭示，房地产税的市场效应就会开始发挥作用。